서울남부지방법원 2025타경12278. 화곡동 아줄리움 13층 1303호 오피스텔로, 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 소유자 권승용은 2022년 3월 5일 매매계약을 거쳐 2022년 4월 8일 거래가액 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 현재 최저매각가는 감정가 353,000,000원의 51.2%인 180,736,000원까지 내려왔습니다.

권리구조의 핵심은 가격 할인율보다 임차보증금의 승계 여부입니다. 남광모는 2022년 4월 8일 전입·점유를 시작했고 2022년 3월 10일 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 330,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용을 뺀 177,405,696원만 배당되어 원래 계산대로라면 152,594,304원이 매수인에게 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 이 부족분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 남광모의 주된 인수액은 확약으로 해소

2022년 2월 9일 수협은행 근저당권은 채권최고액 4,200,000,000원의 공동담보였으나, 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025년 9월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 남광모의 전입·점유 및 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 남광모 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 이 조건은 별도 임차인 김찬환에게 적용되지 않습니다.

③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다

현재 최저매각가는 180,736,000원으로 감정가 353,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 오피스텔은 현황상 주거용으로 이용 중이더라도 등기·건축물 용도는 업무시설이고, 개별 호수별 거래가격 차이를 별도 확인해야 합니다.

확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 180,736,000원에 김찬환 보증금 1,000,000원을 더한 181,736,000원입니다. 이는 감정가의 51.5% 수준이지만, 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐 최근 시장가격과의 비교는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,736,000원 가정)

배당 계산상 남광모의 미배당액은 152,594,304원이고 김찬환의 보증금 1,000,000원을 더한 명목상 매수인 인수액은 153,594,304원입니다. 다만 남광모 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 남광모 부분은 실질 0원*으로 보며, 확약 밖 김찬환 1,000,000원은 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 까치산역 서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수·승강기·소화전·기계식 주차설비 등이 있습니다.
• 도로. 북측 약 10m, 동측 약 4m 도로에 접합니다.
• 토지. 정방형 평지의 오피스텔 건부지이며 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 확인. 남광모 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 김찬환 1,000,000원. 남광모 확약과 무관한 별도 대항력 임차인이므로 보증금 인수와 점유·명도 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 180,736,000원만 볼 것이 아니라 확약 밖 인수액을 더한 181,736,000원을 기준으로 판단합니다.
• 시세 재확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다.
• 오피스텔·주거용 사용. 공부상 오피스텔, 현황 주거용이라는 특성을 금융·세금·환금성 검토에 함께 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 당시의 최신 권리관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “153,594,304원 인수”가 그대로 결론은 아니다

현재 배당표만 보면 매수인 인수액은 153,594,304원으로 보입니다. 하지만 그중 152,594,304원은 남광모의 미배당 보증금이고, 이 사건에는 남광모 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 주된 인수액은 실질 0원*으로 봐야 합니다.

반면 김찬환의 보증금 1,000,000원은 그 확약 밖에 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득가는 최저가 180,736,000원이 아니라 181,736,000원입니다. 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 최근 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 ‘큰 임차보증금이 보이니 무조건 위험’ 한 사건도, ‘3회 유찰됐으니 무조건 싸다’는 사건도 아닙니다. 핵심은 확약의 정확한 적용 범위와 남는 100만원의 대항력 임차보증금, 그리고 실제 시장가격입니다.