102,410,000원
인천지방법원 2025타경509031. 부평동 ‘베네시안’ 9층 903호, 전용 범위 59.9634㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 유지성은 2020.05.27. 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020.06.19. 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준은 등기부상 이미 말소된 2016년 계양새마을금고 근저당이 아니라, 현재 존속권리 중 가장 앞선 2022.06.02. 국의 압류입니다.
핵심은 임차인입니다. 이준희의 임대차계약일은 2020.04.20., 전입 및 점유개시일은 2020.05.29.로 말소기준일 2022.06.02.보다 앞섭니다. 확정일자는 최초 임차권등기에 2020.04.29.로 기재됐지만, 2024.05.03. 경정등기를 통해 2020.04.27.로 정정됐습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 확약을 제외한 일반 계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 374-20 베네시안 9층 903호 · 도로명 부흥로286번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 중 9층 · 전용 범위 59.9634㎡ 전부 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.05.27. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.06.02. 국 압류 · 처분청 남동세무서장 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차인이 핵심이다
2016.09.30. 설정된 계양새마을금고 근저당권 158,600,000원은 2020.05.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 다음 현재 존속하는 기준권리는 2022.06.02. 국 압류입니다. 이준희는 2020.05.29. 전입·점유를 시작했으므로 기준권리보다 선순위입니다. 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.07. 강제경매개시결정, 2025.05.16. 추가 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약이 분기점
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 9층 903호 59.9634㎡ 전부 | 190,000,000원 | 2020.05.29 | 2020.04.27 2024.05.03. 경정 | 2024.04.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 말소동의 확약 |
등기부의 을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 3번 주택임차권의 경정등기입니다. 확정일자를 2020.04.27.로 바로잡은 것이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 분석할 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — ‘감정가 49%’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 102,410,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석에서 이 할인율은 확약 확인 전까지 곧바로 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
확약을 배제한 원래 구조에서는 현재 회차 미배당 보증금이 89,823,740원이고, 3회 유찰 시 120,003,366원, 4회 유찰 시 141,122,356원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 부족분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 그 인수분은 실질 0원이므로, 그때부터는 매각대금 자체를 중심으로 가격을 검토할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정 · 확약 적용 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 임차인 이준희 보증금 | 190,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 임차보증금 부족분은 89,823,740원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 권리구조상의 계산입니다. 매각물건명세서 기재의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 권리별 정리
- 계양새마을금고 근저당. 2016.09.30. 채권최고액 158,600,000원 설정 후 2020.05.29. 해지로 이미 말소됐습니다.
- 말소기준. 2022.06.02. 국 압류가 기준권리입니다. 처분청은 남동세무서장입니다.
- 이준희 임차권. 전입·점유 2020.05.29.로 기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 190,000,000원입니다.
- 확정일자. 최초 등기에는 2020.04.29.로 기재됐고 2024.05.03. 경정등기로 2020.04.27.로 정정됐습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 2023.07.13. 청구금액 1,999,000,000원으로 설정됐고 매각으로 소멸합니다.
- 강제경매개시결정. 2025.04.30. 인천지방법원 결정, 2025.05.07. 접수됐으며 채권자는 주택도시보증공사입니다.
- 추가 압류. 2025.05.16. 국 압류가 있으며 처분청은 안산세무서장이고 매각으로 소멸합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용하고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평시장역 오거리” 남동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·관공서·시장·근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측 인근에 인천지하철1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 9층 903호이며 위생·급배수·가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 적용 대상이 을구 3번 주택임차권인지, 효력 발생 조건과 말소 이행 절차를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 미이행 시나리오도 계산. 현재 회차 기준 미배당 보증금 89,823,740원이 매수인 인수로 돌아오는 경우까지 자금계획에 넣어야 합니다.
- 3-2 경정등기 확인. 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 확정일자 정정인지 원본 등기사항과 명세서를 다시 맞춰보세요.
- 가격은 권리와 분리. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 오피스텔 실제 거래·임대수익·공실·관리비를 확인해야 합니다.
- 세금·집행비용. 배당표의 집행비용은 2,233,740원이며 실제 배당은 당해세 등 우선채권 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “확약”이 먼저다
이 물건의 표면만 보면 감정가 209,000,000원에서 두 차례 유찰돼 102,410,000원, 즉 49%까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리의 본질은 가격표가 아닙니다. 실제 임차인 이준희의 보증금은 190,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약을 제외하면 현재 회차에서도 89,823,740원의 인수 구조가 남습니다.
반전은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 유효하게 적용되고 약정대로 임차권이 말소된다면 낙찰자의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인 전까지 조건부, 가격은 실제 시세 확인 전까지 보류. “감정가의 49%”보다 먼저 확인해야 할 문서는 확약서입니다.
