서울남부지방법원 2025타경12282. 가산동 금강노블레스 101동 403호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 현황은 주거용입니다. 13층 건물의 4층에 위치하고, 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 및 복층 상층부를 포함한 구조로 이용되고 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 273,000,000원의 선순위 임차보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다.
김나희는 2020.10.10. 점유를 시작하고 2020.10.12. 주민등록을 마쳤으며, 2020.09.22. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.08.08. 보증금 273,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 2025.09.23. 강제경매개시결정이 기준이므로 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서고, 원칙 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 별도의 포기·말소 확약이 붙어 있어 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등(복층 상층부 포함) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 4층 · 사용승인 2020.04.13 |
| 소유자 | 조상숙 · 2020.08.16. 매매 · 거래가액 260,000,000원 · 2020.10.12. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 실질 0원*
임차인·보증기관 승계 구조
실제 임차인은 1명, 김나희입니다. ‘시보증’ 표기는 별도의 임차인이 아니라 김나희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나희 · 건물전부 | 점유 2020.10.10 · 전입 2020.10.12 · 확정 2020.09.22 · 임차권등기 2024.08.08 | 273,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 룰상 잔액 101,526,080원 |
| 주택도시보증공사 승계 | 김나희 보증금에 대한 대위·승계 | 별도 합산 금지 | 별도 임차인 아님 | 승계 중복 | 포기 조건 적용 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘실질취득액’을 본다
현재 최저매각가는 174,720,000원으로 감정가 273,000,000원의 64%이고 2회 유찰 상태입니다. 대항력 인수형 사건은 통상 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는지 확인해야 합니다.
이 사건도 일반 룰만 적용하면 현재 회차 미배당액이 101,526,080원, 3회 유찰 시 135,980,864원, 4회 유찰 시 163,544,691원으로 증가합니다. 그러나 김나희·주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 이 금액들은 매수인이 실제로 부담할 인수금으로 이어지지 않습니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같게 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 174,720,000원 | 101,526,080원 | 0원* | 174,720,000원* |
| 3회 유찰 · 51% | 139,776,000원 | 135,980,864원 | 0원* | 139,776,000원* |
| 4회 유찰 · 41% | 111,820,800원 | 163,544,691원 | 0원* | 111,820,800원* |
③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차인 김나희 보증금(우선변제) | 273,000,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김나희 보증금의 부족분은 101,526,080원입니다. 다만 김나희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 이 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 주택도시보증공사의 273,000,000원은 김나희 보증금과 별개의 또 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 및 복층 상층부를 포함한 주거형 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 세일중학교 남서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·공동주택·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 2020.04.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 난방·승강기·옥외소화전·기계식 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 김나희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 매각조건에서 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 김나희 273,000,000원과 주택도시보증공사 승계분을 서로 다른 두 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 김나희 1명입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 101,526,080원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 유찰률만으로 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 오피스텔이며 현황 주거용입니다. 오피스텔의 자금조달·세금·매수층 특성을 별도로 고려해야 합니다.
- 제3자 권리 확인. 포기 문언은 김나희·주택도시보증공사에 한정됩니다. 확약 밖 제3자의 권리가 존재하면 별도 인수분석이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “273,000,000원 대항력 보증금”만 보고 끝내면 안 된다
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 실제 임차인 김나희의 보증금은 273,000,000원이고 전입·점유가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있으며, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액도 101,526,080원이나 됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득원가를 계산해야 합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 김나희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 그래서 확인된 이 임차보증금에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득액은 174,720,000원*으로 정리됩니다.
다만 이것이 곧 “시세보다 싸다”는 의미는 아닙니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 이 사건의 결론은 주된 인수위험은 조건부로 해소되지만, 가격 메리트는 별개의 문제라는 것입니다. 권리분석의 승부처는 포기·말소 조건의 적용 범위를 정확히 확인하는 것입니다.
