인천지방법원 2025타경509036. 인천 서구 청라동 에이스하이테크시티청라 10층2-1004호로, 감정평가상 지식산업센터(공장)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이우드이고, 2023.12.22 매매를 원인으로 2023.12.27 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.06.11 중소기업은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
경매개시결정과 중소기업은행의 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 2동 1004호에는 주식회사 아루라셀, 오승재가 보증금 12,000,000원, 월세 1,200,000원 조건으로 점유하고 있으나, 전입일 2024.06.17이 말소기준일 2024.06.11보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 현 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 10층2-1004호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 파랑로 495 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터(공장: 출입문에 AURACELL로 부착되어 있음) |
| 소유자 | 주식회사제이우드 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 268,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 614,602,002원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 주식회사코람코자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐고, 주식회사화인 명의의 소유권을 거쳐 주식회사제이우드가 현재 소유권을 취득했습니다. 주식회사하나은행의 채권최고액 444,000,000원 근저당권 역시 2024.06.11 해지를 원인으로 2024.06.12 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.11 중소기업은행 근저당권 720,000,000원이며, 뒤의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아루라셀, 오승재 | 2동 1004호 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.06.17 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 547,000,000원, 현재 최저매각가는 268,030,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 49% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 187,621,000원, 4회 유찰 131,334,699원입니다.
다만 이 사건은 지식산업센터(공장)이고, 가격 적정성을 확인할 동일·유사 호실의 실거래 비교 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 판단하는 것은 피해야 합니다. 등기상 확인되는 과거 거래가액은 주식회사제이우드의 550,000,000원, 현재 감정가는 547,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,420원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 263,477,580원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 8,691,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 728,691,050원 중 채권자 예상배당은 263,477,580원이며, 미배당은 465,213,470원입니다. 신청채권자의 청구액은 614,602,002원이고 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 미배당 채권이 크더라도 현 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 지식산업센터 공장으로 이용 중이며 출입문에 AURACELL 표시가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·프리케스트콘크리트구조의 10층 건물로, 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생시설, 전기시설, 승강기 시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 15,786.5㎡, 지목 공장용지, 준공업지역이며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 진입로 외곽 공도와 접하고 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 주식회사 아루라셀, 오승재의 실제 사용·점유 상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 현장에서 확인합니다.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준 2024.06.11과 전입 2024.06.17의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 547,000,000원 대비 현재 최저가 268,030,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 지식산업센터 거래 수준을 확인합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 268,030,000원, 3회 유찰 시 187,621,000원, 4회 유찰 시 131,334,699원 시나리오를 비교합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 465,213,470원이 발생하더라도 현 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 실거래 확인이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 선명합니다. 2024.06.11 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입은 2024.06.17로 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 현 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 547,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 268,030,000원, 감정가 49% 구간까지 내려왔지만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터(공장)입니다. 실거래 가격과의 직접 비교 없이 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
