서울남부지방법원 2025타경12289. 양천구 신월동 로에베 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가 자체가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 등기부상 2022년 9월 22일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022년 11월 16일 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025년 10월 13일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
이현우는 2022년 11월 16일 주민등록·점유개시, 2022년 10월 17일 확정일자를 갖고 있으며 2025년 7월 28일 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차보증금은 360,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 176,640,000원에서 예상 배당액은 173,367,040원, 부족액은 186,632,960원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제4층 제401호 · 곰달래로11길 22-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 26.65㎡ · 방2, 거실겸 주방, 욕실 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이광오 (2022.10.12. 매매, 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 176,640,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 336,312,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 사용승인 2022.09.04 · 총 18세대 · 승강기·개별난방·1층 주차장 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 그 뒤 이현우의 전입·점유와 임차권등기가 생겼고, 2025년 10월 13일 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 따라서 이현우의 권리는 말소기준보다 앞서며, 제공된 예상배당에서도 미배당 보증금 186,632,960원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 2명, 인수 위험을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 건물 전부 | 2022.11.16 | 2022.10.17 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 186,632,960원 |
| 이세록 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
이현우는 보증금·전입·점유·확정일자·임차권등기가 구체적으로 확인되는 반면, 이세록은 2024년 7월 23일 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이세록을 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다. 이 금액은 현재 186,632,960원의 확인 인수액에 포함돼 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 한다
로에베의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 다만 대상 전용면적은 26.65㎡이고, 거래 표본은 38.42㎡와 20.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 직접 비교가격으로 단정하기보다 가격 수준을 확인하는 보조 지표로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 38.42㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.10 | 20.99㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 342,500,000원 |
표면 최저가는 176,640,000원으로 최근 평균 342,500,000원의 51.6%에 불과하지만, 이 사건에서는 이 숫자를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이현우 미배당액까지 더한 확인된 실질취득은 363,272,960원으로, 최근 평균 342,500,000원의 106.1%이고 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “3회 유찰돼 시세의 절반에 살 수 있다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 360,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 336,312,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이현우 보증금 중 173,367,040원이 배당되고, 미배당 186,632,960원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 따라 올라간다
| 회차 | 매각가 | 이현우 인수액 | 확인된 총 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 176,640,000원 | 186,632,960원 | 363,272,960원 |
| 4회 유찰 시 | 141,312,000원 | 221,466,368원 | 362,778,368원 |
| 5회 유찰 시 | 113,049,600원 | 249,333,094원 | 362,382,694원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 176,640,000원에서 113,049,600원까지 내려가도 이현우의 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가해 확인된 총 부담은 약 362,000,000원~363,000,000원 수준에 남습니다. 즉 유찰 횟수 자체가 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2, 거실겸 주방, 욕실 구조입니다.
- 입지. 월정초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택과 재래시장, 근린생활시설이 혼재하며 주거 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 시내버스정류장 소재. 동측 원거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 폭 곰달래로11길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2022.09.04. 총 18세대이며 승강기·도시가스 개별난방·1층 주차장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 실거래 표본은 2건뿐이며 대상 면적과 일치하지 않고, 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 176,640,000원만 기준으로 시세 대비 51.6%라고 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수액을 더한 363,272,960원으로 비교해야 합니다.
- 이세록 보증금 확인. 전입일은 2024.07.23이지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 추가 인수위험 규모를 계산할 수 없습니다.
- 이현우 배당액 재확인. 실제 배당에서 집행비용·세금·우선변제 항목이 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 2건의 면적이 대상 전용 26.65㎡와 일치하지 않으므로 층·면적·상태를 반영한 추가 현장시세 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 관계 확인. 이현우 임차권등기와 이세록 전입이 함께 확인되므로 실제 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”가 실질가격을 뜻하지 않는다
이 물건은 감정가 345,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 176,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이현우의 선순위 임차보증금 미배당액 186,632,960원을 매수인이 인수하므로 확인된 실질취득은 363,272,960원입니다. 이는 최근 평균 342,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 중요한 점은 다음 유찰에서도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 이현우 보증금의 미배당 인수액이 커져 총 부담은 계속 360,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 이세록의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
