서울남부지방법원 2025타경12289. 양천구 신월동 로에베 4층 401호, 전용 26.65㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 345,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 276,000,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 80%라 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 실제 취득원가가 아닙니다.
임차인 이현우는 2022.10.17. 확정일자를 받고 2022.11.16. 전입·점유를 시작했으며, 임차보증금은 360,000,000원입니다. 말소기준인 2025.10.13. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 배당액은 271,336,000원, 미배당액은 88,664,000원입니다.
따라서 매수인의 확인 가능한 부담은 276,000,000원 + 88,664,000원 = 364,664,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 인수액이 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 360,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 사실상 고정됩니다. 여기에 전입일이 2024.07.23.인 이세록의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험도 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.65㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실 · 6층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인 2022.09.04 · 총 18세대 |
| 소유자 | 이광오 (2022.10.12. 매매, 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 276,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 336,312,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
등기상 2022.09.22. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권이 공동담보로 설정됐으나, 2022.11.16. 해당 1번 근저당권 설정등기가 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 말소기준은 2025.10.13. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 정리됩니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 이현우는 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 갖추고 배당요구까지 했지만, 매각대금만으로 보증금 360,000,000원이 전액 변제되지 않습니다. 매각물건명세서도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 360,000,000원 | 2022.11.16 2022.10.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2025.07.28 | 승계 없음 |
| 이세록 | 미상 | 미상 | 2024.07.23 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
로에베의 시세 지표는 거래 2건을 기준으로 평균 342,500,000원, 최저 335,000,000원, 최고 350,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.09.의 350,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 20.99㎡와 38.42㎡로 대상 전용 26.65㎡와 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 38.42㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.10 | 20.99㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 342,500,000원 |
최저가 276,000,000원만 시세 평균과 비교하면 80.6%이지만, 이 비율은 매수인이 인수할 임차보증금을 제외한 수치라 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 확인 가능한 실질취득 364,664,000원은 평균 342,500,000원의 106.5%, 최신 거래 350,000,000원의 104.2%입니다. 즉 현재 회차는 확인된 부담만 반영해도 시세 지표보다 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이현우 인수 | 확인 가능 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 276,000,000원 | 88,664,000원 | 364,664,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 220,800,000원 | 143,091,200원 | 363,891,200원 |
| 3회 유찰 시 51% | 176,640,000원 | 186,632,960원 | 363,272,960원 |
각 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 이현우의 예상 미배당 인수액을 합산한 값입니다. 이세록과 관련한 추가 부담은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 360,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 5,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 | 336,312,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이현우의 배당 부족분은 88,664,000원으로 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제와 이세록의 미상 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2, 거실 겸 주방, 욕실 구조입니다.
- 입지. 월정초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·재래시장·근린생활시설이 혼재하며 주거 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측 원거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2022.09.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·개별난방·화재탐지·옥내소화전·1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 폭의 곰달래로11길 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 거래는 2건뿐입니다. 거래 표본의 면적도 대상 면적과 달라 시세 판단의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰 상한 설정. 현재 최저가 276,000,000원이 아니라 이현우 인수액을 포함한 최소 364,664,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 이세록 임대차 원본 확인. 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 추가 인수액이 확인되기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 전입세대 및 실제 점유 조사. 이현우의 임차권등기 이후 현재 누가 목적물을 점유하는지, 이세록과의 관계가 무엇인지 현장과 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소·명도 조건 확인. 이현우의 배당 부족분을 인수한 뒤 임차권등기 말소와 목적물 인도에 필요한 절차·비용·기간을 검토해야 합니다.
- 근저당 말소 범위 대조. 2022.09.22. 공동담보 근저당과 2022.11.16. 일부포기 말소의 정확한 대상 및 효력을 등기부 원본과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.16. 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 매각 이후의 처리와 말소 여부를 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 시세 표본 한계 반영. 거래 2건은 대상 전용 26.65㎡와 면적이 다릅니다. 내부 상태·층·면적을 반영한 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “2.76억 낙찰”이 아니라 “최소 3.65억 취득”
이 물건의 핵심은 한 차례 유찰된 최저가가 아닙니다. 이현우의 보증금 360,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 88,664,000원을 인수하고, 확인 가능한 실질취득액은 364,664,000원이 됩니다. 2회·3회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어나 총 부담은 363,272,960원~364,664,000원 수준에서 유지됩니다.
이 금액은 시세 평균 342,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 모두 웃돕니다. 거래 표본도 2건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 보증금 미상의 이세록이 별도로 점유자로 조사돼 추가 인수 위험도 남아 있습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 추가 확인 필요, 유찰 효과는 제한적입니다. 현재 확인된 조건만으로도 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.