59,780,000원
인천지방법원 2025타경509039. 부평동 미성하이츠맨션 4층 403호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 백상훈으로, 2020.04.10. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 130,000,000원입니다. 이번 경매의 등기상 말소기준은 2022.11.17. 접수된 주택도시보증공사 가압류 778,000,000원입니다. 이 가압류 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 임차인 김헌승은 말소기준인 2022.11.17.보다 앞선 2022.04.22. 전입·점유이고 확정일자는 2022.03.07.입니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류되어 있습니다. 낙찰대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 이 물건은 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509039 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-40 미성하이츠맨션 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 9-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 사용승인일 | 2001.04.27. |
| 소유자 | 백상훈 (2020.04.10. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,144,967원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 건물명 표기 | 공부상 미성하이츠맨션 · 건물 외벽 미성하이츠빌라 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.11.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김헌승의 임차권등기 자체는 2023.12.21.로 말소기준 뒤에 접수됐어도, 임차인의 전입·점유가 2022.04.22.로 말소기준보다 앞서기 때문에 보증금 미배당분의 인수 위험은 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 위험을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김헌승 | 4층 403호 40.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.22. 확정 2022.03.07. | 136,500,000원 | 2023.12.21. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 78,196,040원 미배당 인수 |
| 택금융 | 주거 | 전입 2022.04.22. 확정 2022.03.07. | 500,000원 | 2025.04.29. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 별도 확인 필요 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 59,780,000원 | 78,196,040원 | 137,976,040원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 47,824,000원 | 89,936,832원 | 137,760,832원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 38,259,200원 | 99,329,466원 | 137,588,666원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 8회, 9회까지 더 유찰돼 낙찰가가 47,824,000원, 38,259,200원으로 낮아져도 김헌승 보증금의 미배당분이 각각 89,936,832원, 99,329,466원으로 커집니다. 결국 실질취득은 137,760,832원, 137,588,666원으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 떨어져도 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 감정가를 시세와 동일시해서는 안 됩니다. 다만 현재 회차 실질취득 137,976,040원은 감정가 122,000,000원의 113.1%입니다. 따라서 적어도 “감정가의 49%라 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 김헌승 보증금 | 136,500,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 157,144,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 59,780,000원이 집행비용 1,476,040원과 김헌승 배당 58,303,960원으로 전부 소진됩니다. 김헌승의 미배당 보증금은 78,196,040원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 배당이 없고, 채권자 미배당은 935,144,967원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2001.04.27.입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 동류형 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건물명 차이. 공부상 명칭은 미성하이츠맨션이나 건물 외벽에는 미성하이츠빌라로 표시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김헌승 대항력 재확인. 전입·점유 2022.04.22., 확정일자 2022.03.07., 보증금 136,500,000원과 배당요구 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 미배당 인수액 확인. 현재 배당 가정상 김헌승 부족분은 78,196,040원입니다. 입찰가는 이 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다. 말소동의만으로는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
- 택금융 임차관계 확인. 보증금 500,000원, 전입 2022.04.22., 확정일자 2022.03.07., 배당요구 2025.04.29.로 표시되어 있으며 대항력·우선변제 있음으로 분류되어 있습니다.
- 7회 유찰 착시 경계. 최저가는 59,780,000원이지만 현재 실질취득은 137,976,040원입니다. 유찰 횟수와 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가를 시세로 간주하지 말고 주변 다세대 실거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 건물명 확인. 등기·공부상 미성하이츠맨션과 현장 표기 미성하이츠빌라의 동일 물건 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.38억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 122,000,000원에서 7회 유찰되어 59,780,000원까지 떨어진 다세대입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 김헌승의 보증금 136,500,000원 중 현재 낙찰가에서 배당되는 금액은 58,303,960원이고, 부족분 78,196,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득은 결국 137,976,040원입니다.
더 유찰돼도 사정은 크게 달라지지 않습니다. 8회 유찰 시 실질취득 137,760,832원, 9회 유찰 시 137,588,666원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 인수가 늘어 총 부담이 거의 고정됩니다. 여기에 별도 대항력 임차인으로 분류된 택금융 500,000원과 한국주택금융공사의 말소동의 확약서의 정확한 효력도 확인해야 합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건의 핵심은 몇 번 유찰됐느냐가 아니라, 낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되느냐입니다.
