서울남부지방법원 2025타경12293. 신길동 서경팰리스101 제5층 제501호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 경매개시결정이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 전성주는 임대차계약일 2021.03.26, 확정일자 2021.03.26, 주민등록 및 점유개시 2021.04.09, 보증금 290,000,000원으로 등기되어 있습니다. 말소기준은 2023.06.28 서울강동농업협동조합 가압류이므로 원칙적인 권리순서만 보면 전성주 임차권은 선순위입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 선순위 임차권에 대한 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 전성주와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 배당표상 전성주에게 196,084,480원이 배당되고 룰상 부족분은 93,915,520원이지만, 이 조건이 이행되면 그 부족분은 매수인이 실제로 떠안을 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 지하1층 지상14층 건물 중 제5층 |
| 소유자 | 신동진 (2021.03.25 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’
말소기준인 2023.06.28 서울강동농업협동조합 가압류 30,585,192원과 2025.09.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2021.05.21에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임차권 포기·말소 조건은 전성주 및 그 주택임차권 승계 관계에 적용되는 조건이므로 다른 점유관계와 혼동하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 | 2021.03.26 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
| 강다솔 | 미상 | 2024.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 전성주의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 실제 임차인이나 별도의 290,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 강다솔은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일이 2024.12.05로 말소기준 2023.06.28보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 64%여도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 199,680,000원으로 감정가 312,000,000원의 64%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 실거래 비교 대신 현재 회차의 실제 취득비용과 권리조건을 중심으로 판단해야 합니다.
매각조건이 그대로 이행되면 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원이므로 실질취득액은 199,680,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 159,744,000원, 4회 유찰 시 127,795,200원으로 내려가며, 같은 조건이 유지되는 한 전성주 관련 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 199,680,000원 | 93,915,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 159,744,000원 | 133,292,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 127,795,200원 | 164,793,933원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,520원 |
| 1. 임차인 전성주 보증금 | 290,000,000원 | 196,084,480원 |
| 2. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 30,585,192원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 전성주 보증금의 미배당액은 93,915,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 감정 이용상태도 오피스텔로 조사되었습니다.
- 입지. 서울대영고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 7호선 신풍역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 제5층 제501호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 남측 약 10미터, 동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 대표필지 기준 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 전성주 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 강다솔 점유 확인. 2024.12.05 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 현재 회차의 실질취득액은 199,680,000원이지만 시세 비교는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 집행비용 3,595,520원과 전성주 배당 196,084,480원을 전제로 하며 실제 배당은 세금·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 선순위 권리지만, 조건이 구조를 바꾼다”
이 물건을 등기순서만 보면 부담스럽습니다. 보증금 290,000,000원의 전성주 임차권이 2023.06.28 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차 배당만 계산하면 93,915,520원이 미배당으로 남기 때문입니다. 하지만 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 결론을 “모든 점유 문제가 끝났다”로 확대해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 전성주와 강다솔 2명이고, 주택도시보증공사는 전성주의 임차권 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 강다솔은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 별도 점유관계는 확인 대상입니다. 또한 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 64%가 되었어도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행 확인입니다.
