서울남부지방법원 2025타경12297. 강서구 내발산동 천우네오젠 7층 703호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 우준형은 2021.04.04 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 취득했고, 같은 시기 민간임대주택 등록등기가 기재됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권자 정우식입니다. 임대차계약일은 2021.03.28, 확정일자는 2021.03.29, 전입·점유개시는 2021.04.19이며 임차보증금은 249,000,000원입니다.

등기부의 경인북부수산업협동조합 근저당은 2020.11.23 설정됐지만 2021.04.19 일부포기로 이미 말소됐습니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.24 강제경매개시결정이며, 정우식의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞서므로 일반 원칙만 적용하면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각 조건 자체가 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제하고 있어 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형 임차권이 ‘조건부 0원’으로 바뀐다

2020.11.23 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.04.19 이미 말소됐습니다. 정우식은 2021.03.28 임대차계약, 2021.03.29 확정일자를 갖추고 2021.04.19 전입·점유를 개시했으며, 2023.06.01 임차보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有입니다.

실제 임차인은 정우식 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있으나, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 161,280,000원 기준으로 본다

이 물건은 대항력 임차인이 있으므로 원래라면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 하지만 본건은 매각 조건에 따라 미배당 보증금 인수가 실질적으로 0원이므로, 실질취득가는 현재 최저가 161,280,000원으로 정리됩니다. 이를 최근 거래와 비교해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2024.12 한 건으로 290,000,000원입니다. 현재 실질취득가 161,280,000원은 이 최근 12개월 평균의 55.6%입니다. 전체 3건 평균 282,666,666원보다도 낮고, 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 또한 최근 거래 흐름은 과거 대비 3.9%로 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 집계돼 있습니다.

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회이고, 본건은 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 이번 사건은 ‘유찰이 많아 싸 보이지만 대항력 임차보증금을 더해야 하는 물건’이 아니라, 매각 조건으로 그 인수 부담을 제거해 실제로 최저가와 실질취득가가 일치하는지 확인하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정 · 확약 적용 전 계산)

배당계산상 정우식 보증금 미배당액은 90,777,920원으로 산출되지만, 본건은 정우식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있어 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약이 핵심

대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 효과가 생깁니다. 본건 데이터의 회차별 계산도 낙찰가 하락과 함께 룰상 인수액이 커지는 모습을 보여줍니다. 하지만 정우식에게 적용되는 잔액청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 실제 판단에서는 그 인수분을 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 집합건축물대장상 2020.11.03 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 7층 703호입니다.
• 입지. 명덕고등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 발산역이 소재합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 423.1㎡, 공시지가 3,603,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면입니다.
• 공부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 천우네오젠은 20세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 실거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 최우선. “정우식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”이 최종 매각조건에 유지되는지 확인합니다.
• 실제 임차인 수. 실제 임차인은 정우식 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 보증금을 별도로 중복 계산하지 않습니다.
• 대항력 자체는 강함. 정우식은 전입 2021.04.19, 확정일자 2021.03.29, 임차권등기 2023.06.01로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약이 없다고 가정하면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
• 현재 룰상 미배당. 현재 최저가 기준 배당계산상 미배당 보증금은 90,777,920원입니다. 이 금액은 확약 조건 때문에 실질 인수 0원으로 처리되는 금액입니다.
• 가격 기준. 확약 조건 적용 시 실질취득 161,280,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 290,000,000원의 55.6%입니다.
• 거래 표본. 전체 실거래 3건, 최근 12개월 1건으로 표본이 적으므로 현장 매매사례와 내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.19 민간임대주택 등록등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 대조합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최종 매각조건을 입찰 직전 다시 확인합니다.

맺으며 — 싸 보이는 이유가 아니라, ‘왜 실제로 싸질 수 있는지’를 확인할 사건

이 사건을 최저가 161,280,000원만 보면 감정가 315,000,000원의 절반 수준까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 정우식의 보증금은 249,000,000원이고 대항력도 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 90,777,920원을 추가로 인수해야 합니다. 즉 원래라면 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되는 사건입니다.

그런데 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 정우식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시한 점입니다. 이 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득가는 161,280,000원으로 내려옵니다. 최근 12개월 거래 290,000,000원과 비교하면 55.6% 수준입니다.

결론은 선명합니다. 권리 자체는 원래 인수형이지만, 매각 조건이 그 인수를 제거하는 사건입니다. 가격 메리트는 크되, 그 메리트의 전부가 사실상 확약 조건의 유지와 이행에 기대고 있습니다. 실제 임차인은 1명이고 확약 밖 임차인 위험은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저, 최종 매각조건에서 포기·말소 조건을 정확히 확인하는 것입니다.