인천지방법원 2025타경509059. 송도동 이든메디타워 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 집합건물입니다. 사건의 말소기준권리는 2022년 7월 5일 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2025년 5월 14일 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,880,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 154,825,000원, 감정가의 8.24%입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 제공되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설 1층 소매점이 7차례 유찰됐다는 사실은 응찰 전 임대수익·공실·상권·매각환금성을 별도로 확인해야 한다는 뜻으로 읽는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509059 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 10-94 이든메디타워 1층 112호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 하모니로188번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 김태진 2분의 1 · 정수진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,880,000,000원 / 154,825,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
2022년 6월 27일 신영부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 7월 5일 정수진·김태진이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 5월 14일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 8.24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,880,000,000원의 8.24%인 154,825,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격의 시세 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 154,825,000원 | 8.24% | 1,048,142,550원 |
| 8회 유찰 시 | 108,377,500원 | 5.76% | 1,093,939,785원 |
| 9회 유찰 시 | 75,864,250원 | 4.04% | 1,125,901,306원 |
회차가 내려갈수록 농협은행주식회사에 배당되지 못하는 금액은 1,048,142,550원 → 1,093,939,785원 → 1,125,901,306원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,967,550원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 151,857,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 154,825,000원 가정 시 집행비용 2,967,550원을 제외한 151,857,450원이 농협은행주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,048,142,550원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2022년 6월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 8층 제1·2종근린생활시설 건물의 1층 112호이며, 현재 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천지하철 1호선 인천대입구역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무시설·근린상가·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 장방형 평지 토지이며 남서측으로 공도와 접합니다. 토지 자료상 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지(송도지식산업단지)·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,176,000원/㎡이며 토지면적은 2,423.4㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 다시 산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인해 적정가를 따로 계산해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·임차조건·상권·관리비·호실 구조 등 개별 요인 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 점유자, 보증금·차임·계약기간을 확인해야 합니다.
- 근저당 배당 부족과 인수 구분. 농협은행주식회사 채권 미배당액이 1,048,142,550원 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 경제자유구역·일반산업단지·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 등기상 구조만 보면 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸해 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 1,880,000,000원에서 7회 유찰돼 154,825,000원까지 내려왔고, 실거래 비교자료도 없으며 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 낮아진 최저가를 가치로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 7회 유찰된 근린생활시설의 적정가와 환금성을 확인하지 못한다면 가격 리스크가 그대로 남습니다. 권리는 통과, 가격·임대·환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 결론입니다.
