인수는 0원이지만, 실거래 표본이 다른 면적이다 — 제주 마마뜰빌리지 상가 2205호

제주지방법원 2025타경1549. 서귀포시 안덕면 동광리 마마뜰빌리지 상가동 2층 2205호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 312,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 152,880,000원, 감정가의 49%입니다. 현 소유자는 황종훈으로, 2019년 황종훈·이경숙이 거래가액 349,424,832원에 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2024년 이경숙 지분 전부가 황종훈에게 교환을 원인으로 이전됐습니다.

권리구조의 기준점은 2019.10.18. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 홍경수의 전입일은 2022.05.25.로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 산정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.10.18. 하나은행 근저당권입니다. 2025.08.06. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정과 2026.01.14. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 168,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 배당받지 못한 근저당 채권액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 관계

실제 임차인·점유자는 1명입니다. 홍경수의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아, 우선변제 관계와 실제 명도 조건은 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.

② 시세 비교 — 510,000,000원을 그대로 기준 삼을 수 없다

마마뜰빌리지 실거래는 2건이며 모두 전용 99.76㎡, 3층, 거래금액 510,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.06., 이전 거래는 2024.03.이고 최근 12개월 평균도 510,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 금액 차이는 없어 추세는 0.0%입니다.

수치상 최저가 152,880,000원은 최근 12개월 평균의 30.0%입니다. 그러나 본건의 대상면적은 61.005㎡이고 비교 거래는 99.76㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 층도 본건은 2층, 거래표본은 3층입니다. 따라서 “5.1억원 시세의 30%이므로 저렴하다”는 결론은 성립하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 상가의 매매·임대 사례가 확보되기 전까지 가격 메리트는 미확정으로 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)

현재 최저가에서는 하나은행 근저당권에 149,939,680원이 배당되고 18,060,320원이 미배당됩니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰이 더 진행될수록 하나은행의 미배당액은 커지지만, 근저당권 미배당액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 안덕면 동광리 ‘동광육거리’ 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물의 2층 2205호이며, 외벽은 데코타일·페인팅, 내벽은 페인팅, 바닥은 강마루 마감입니다.
• 설비. 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·천장매립형 에어컨 냉방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 28미터 아스콘포장도로, 북동측으로 폭 약 3미터 콘크리트포장도로에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지의 부정형이며 공시지가는 348,900원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확보. 본건 61.005㎡와 비교 가능한 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인하고, 99.76㎡ 거래가 510,000,000원을 직접 기준으로 삼지 마세요.
• 임대차 조건 확인. 홍경수의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차 종료 시점을 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 본호 전부분을 점유하고 있으므로 인도명령, 퇴거 협의, 영업 중단에 따른 명도 기간을 검토하세요.
• 수익성 검증. 월 임대료 3,500,000원의 계약 유지 여부, 공실 가능성, 관리비와 상가 운영비를 확인해 실질 수익률을 계산하세요.
• 환금성 보수 평가. 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%, 확인된 최근 낙찰사례 없음이라는 지표를 반영해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
• 세금·배당 원본 대조. 국의 압류 금액, 당해세, 최우선변제 가능액에 따라 하나은행 예상배당은 달라질 수 있습니다.
• 토지이용 제한 확인. 계획관리지역과 지하수·경관·생태계 관련 규제가 향후 용도변경이나 시설 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 명확하지만 가격은 아직 검증되지 않았다

이 물건의 장점은 권리구조입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 소멸하며, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가가 152,880,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 510,000,000원은 모두 99.76㎡ 3층 거래로, 본건 61.005㎡ 2층과 면적·층이 다릅니다. 여기에 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰사례 없음이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증입니다. 동일 면적 상가의 매매·임대 사례와 실제 임대차 조건이 확인되기 전에는 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하기 어렵습니다.