서울남부지방법원 2025타경12302. 서울 강서구 화곡동 쌍용빌라 1층 101호, 전용 48.45㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘선순위 임차인 인수형’으로 끝나지 않습니다. 임차인 김영훈은 2021.10.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.27로, 말소기준권리인 2021.12.31 주식회사동방씨앤에스 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 204,000,000원이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

현재 최저매각가 131,840,000원을 기준으로 집행비용 2,645,760원을 먼저 빼면 임차인에게 129,194,240원이 배당되고, 보증금 중 74,805,760원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있어 최저가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 중요한 예외가 있습니다. 김영훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘매각조건’이 핵심

말소기준권리는 2021.12.31 설정된 주식회사동방씨앤에스 근저당 250,000,000원입니다. 이후 통영세무서 압류, 은평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.03 등기된 김영훈의 주택임차권도 등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 전입·점유가 2021.10.25로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 판단은 임차권등기 날짜가 아니라 그 선행 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 실질 승계 0원

김영훈은 보증금 204,000,000원, 전입·점유 2021.10.25, 확정일자 2021.09.27이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 말소기준권리 2021.12.31보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.3184억, 최근 거래 2억원

쌍용빌라(56-105)는 8세대 규모이고, 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 202,000,000원이지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.08의 200,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 200,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 그보다 앞선 거래보다 2.0% 낮습니다.

매각조건상 인수를 0원으로 반영하면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 131,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 65.9%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 단 1건이고 최근 가격 추세가 -2.0%인 점은 함께 봐야 합니다. 전체 평균 202,000,000원 대비 할인율만으로 가격 매력을 과장할 물건은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차인 김영훈의 보증금 중 74,805,760원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되어 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 집행비용 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화일초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·임야인 봉제산 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인은 2011.05.18입니다. 급배수·위생시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8미터 도로와 남동측 약 5미터 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 188.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 공시지가는 ㎡당 2,853,000원입니다.
• 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 8세대 규모이며 확인된 거래가 2건으로 적습니다. 최근 12개월 거래는 200,000,000원 1건이고 최근 가격 추세는 과거 대비 -2.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 임차보증금 자체가 아니라 김영훈 및 주택임차권 승계인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 74,805,760원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 최저가와 부족분을 단순 합산해 206,645,760원으로 볼 사건이 아닙니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 202,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 기준으로 보세요. 최근 추세가 -2.0%인 하락 흐름도 함께 반영해야 합니다.
• 거래 표본 부족. 최근 12개월 실거래가 1건에 불과하므로, 65.9%라는 수치만으로 적정가를 확정하지 말고 개별 호수의 상태와 1층 조건을 별도로 점검해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 통영세무서 압류와 은평구 압류가 등기돼 있으므로 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건

이 물건은 표면적으로는 보증금 204,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 131,840,000원만 놓고 보면 배당 후 74,805,760원이 남고, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 매각조건에 있습니다. 김영훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 131,840,000원입니다. 이는 최신 거래 200,000,000원의 65.9% 수준입니다.

다만 가격 차이만 보고 등급을 과도하게 올리기는 어렵습니다. 실거래는 2건뿐이고 최근 12개월은 1건이며, 최근 가격 추세도 -2.0%입니다. 8세대 다세대주택이라는 낮은 거래 밀도와 2회 유찰 이력까지 감안하면, 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만 환금성과 시세 신뢰도는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.