서울남부지방법원 2025타경12307. 화곡동 ‘우성’ 제비동 603호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 유정민이고, 등기상 핵심은 2020년 7월 30일 전입·확정일자를 갖춘 김동환의 임차권입니다. 임차보증금은 184,000,000원이며 2024년 8월 8일 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그보다 뒤인 2025년 9월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔기 때문에, 일반적인 권리순서만 놓고 보면 김동환은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 김동환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각절차에서 그대로 이행된다면 계산상 미배당액 75,756,288원은 매수인이 부담하지 않아 실질 인수 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 이번 사건은 조건부 해소

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 9월 25일의 강제경매개시결정입니다. 김동환의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2020년 7월 30일로 그보다 앞섭니다. 임차보증금은 184,000,000원이고 배당요구도 이루어져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

실제 임차인은 1명(김동환)입니다. 주택도시보증공사 표시는 김동환 보증금에 관한 대위·승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. *현재 최저가 기준 계산상 미배당 75,756,288원이 발생하지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 전제로 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 55.3%

우성의 비교면적은 약 29.0㎡이며 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 193,750,000원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선하면 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 4.3% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 지표는 아닙니다.

포기·말소 조건이 이행되는 전제에서 실질취득액은 110,592,000원으로, 최근 12개월 평균 200,000,000원의 55.3%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 같은 비율입니다. 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰된 결과 가격 격차가 크게 벌어졌고, 권리조건을 확실히 확인할 수 있다면 가격 자체에는 상당한 할인폭이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,592,000원 가정)

계산상 김동환 보증금 미배당액은 75,756,288원입니다. 통상적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인에게 인수되지만, 본 건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건으로 그 잔액 반환청구권을 행사하지 않는 구조입니다. 집행비용·배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 ‘룰상 인수’는 늘어난다

이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실제 부담 감소폭이 제한됩니다. 반대로 매각조건상의 포기·말소가 유효하게 이행되면 각 회차에서 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원이어서 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 남측 인근. 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대). 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 6층 603호입니다.
• 도로. 북동측 약 4미터, 북서측 약 2미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 토지. 공시지가 3,380,000원/㎡, 4필지 일단의 장방형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 25세대 소규모 다세대이며 확인된 거래가 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회라 아파트 수준의 거래 유동성을 전제로 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 김동환과 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각조건에 어떻게 반영됐는지 반드시 재확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 구분. 임차인은 김동환 1명이며, 주택도시보증공사는 보증기관의 대위·승계 표시입니다. 두 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
• 가격 상한. 현재 실질취득가는 최근12개월 평균·최신 거래의 55.3%이나, 거래 표본이 4건이고 소규모 다세대이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 가능가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 3회 유찰의 의미. 감정가 대비 할인폭은 크지만 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 낮은 최저가와 높은 환금성을 동일시하지 마세요.
• 임차권등기 말소 확인. 매각 후 등기부에서 김동환 주택임차권의 말소가 조건대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인인데도 가격 메리트가 살아 있는 이유”

이 물건을 단순히 보면 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 인수형입니다. 현재 최저가 110,592,000원에 낙찰되면 계산상 미배당액도 75,756,288원이나 됩니다. 하지만 이번 매각에는 김동환과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되는 전제라면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 110,592,000원으로 최근 시세 200,000,000원의 55.3% 수준입니다.

따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 포기·말소 조건을 얼마나 확실하게 검증하느냐입니다. 조건이 유효하면 가격 할인폭은 크지만, 25세대 소규모 다세대이고 3회 유찰된 물건이라는 환금성 부담도 함께 봐야 합니다. 조건 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.