서울남부지방법원 2025타경12315. 강서구 화곡동 서경홈타운 7층 703호로, 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 매각물건명세서 비고상 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 설정된 임차권 자체보다 2023.06.28 전입·점유를 시작한 강민수의 대항력과 그 보증금 240,000,000원입니다.
과거 2021.05.13 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 설정됐지만 2021.06.01 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 강민수의 전입·점유일은 그보다 앞선 2023.06.28이므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12315 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제7층 제703호 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
수협은행 가압류가 말소기준권리이고, 그 이후의 인천수산업협동조합· 주택도시보증공사·서울신용보증재단 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 강민수의 전입·점유는 2023.06.28로 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민수 건물전부 · 주거 | 2023.06.28 | 2023.05.12 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2025.02.13 | 승계인 주택도시보증공사 룰상 72,312,320원 확약 조건 충족 시 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 강민수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차보증금을 가진 임차인으로 합산할 대상이 아니라, 임차권 승계인으로 적시돼 있습니다.
* 실질 인수 0원은 위 확약·말소 조건이 실제로 충족되는 것을 전제로 한 판단입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 강민수 1명이며, 별도의 확약 밖 임차인은 기재돼 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 267,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 170,880,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
확약 조건이 충족되면 매수인의 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 170,880,000원입니다. 반대로 확약 조건이 없다면 현재 회차 룰상 인수액 72,312,320원이 더해져 실질 부담이 달라집니다. 이 사건은 그래서 낙찰가 자체보다 확약의 유효한 이행 여부가 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 강민수 보증금 | 240,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,750,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 강민수에게 167,687,680원이 배당되고, 미배당 보증금은 72,312,320원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 72,312,320원으로 표시되지만, 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 170,880,000원 | 72,312,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 136,704,000원 | 106,009,856원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 109,363,200원 | 132,967,885원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 늘어 매수인 인수 부담도 72,312,320원 → 106,009,856원 → 132,967,885원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 강민수와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 기재돼 있으므로 그 조건이 충족되는 한 실질 인수는 각 회차 0원으로 해석해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 7층 703호이며, 승강기·난방·위생·급배수·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형 토지이며 토지면적은 278.0㎡, 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 강민수와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인이 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건 이행을 전제로 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 64%여도 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 등기 및 관련 서류 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘확약의 유효한 이행’
표면만 보면 대항력 임차인의 보증금 240,000,000원이 최저가 170,880,000원보다 커서 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 실제 배당계산도 현재 회차 기준 72,312,320원의 미배당 보증금을 보여줍니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 강민수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 판단해야 할 실질취득 기준 금액은 170,880,000원입니다.
다만 최근 실거래 시세가 제공되지 않아 이 금액이 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다. 감정가 64%라는 숫자보다 확약의 유효성·임차권 말소와 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
