서울남부지방법원 2025타경12318. 서울 금천구 가산동 리더스타워 5층 510호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 996,000,000원에서 3회 유찰된 509,952,000원입니다. 등기부 본건의 말소기준은 2022.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위가 모두 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련해 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기와 토지 을구 2번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 각 인수된다고 명시되어 있습니다. 배당표상 금전 인수액이 0원인 것과, 비금전 권리가 존속하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12318 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-15 리더스타워 제5층 제510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신우에프에이 |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 509,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 근저당권 · 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 본건 후순위 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2022.05.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국세 관련 압류, 기술보증기금·중소기업중앙회·중소기업은행 등의 가압류, 금천구 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등은 본건 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 등재된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 509,952,000원으로 감정가 996,000,000원의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 407,961,600원, 5회 유찰 시 326,369,280원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 아파트형 공장은 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 비교할 수 없으므로 실제 동일·유사 호실 거래와 임대수익 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,499,520원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 708,000,000원 | 502,452,480원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 904,100,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업중앙회 | 116,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 35,803,531원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 황삼영 | 330,302,374원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 215,592,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 2,309,798,071원, 총 배당액은 502,452,480원, 미배당은 1,807,345,591원입니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(1호선·7호선) 동측 인근이며, 주위는 아파트형 공장·근린생활시설·업무시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제510호로, 현재 아파트형 공장으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 20m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2005.01.15. 제3870호·제3871호 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되므로, 토지 등기 원문과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 아파트형 공장의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 509,952,000원, 4회 유찰 시 407,961,600원, 5회 유찰 시 326,369,280원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 나눠 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 등기 및 실제 점유·시세 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 996,000,000원에서 최저매각가 509,952,000원까지 내려왔습니다. 본건 등기상 말소기준권리 이후 권리들은 소멸하고, 배당계산상 매수인의 금전 인수도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 명시한 구분지상권 2건은 매수인이 인수합니다. 여기에 실제 거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 어느 수준인지도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율 그 자체가 아니라, 구분지상권의 실질적 영향과 실제 아파트형 공장 시세를 함께 검증하는 것입니다. 3회 유찰이라는 숫자는 확인되지만, 그것만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다.
