서울남부지방법원 2025타경12318. 가산디지털단지역 동측 인근 리더스타워 5층 510호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 996,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 796,800,000원, 감정가의 80%입니다. 소유자는 주식회사신우에프에이이고, 신청채권자는 중소기업은행입니다.
건물 등기만 보면 말소기준은 2022.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 708,000,000원입니다. 이보다 앞선 우리은행 근저당 2건과 국민은행 근저당 2건은 각각 2016.03.30.과 2022.05.31. 이미 말소됐습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 별도등기와 관련된 토지 구분지상권 2건은 소멸하지 않고 매수인이 인수한다는 명시가 있어, 일반적인 ‘후순위 전부 소멸형’으로 단순 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-15 리더스타워 제5층 제510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형 공장으로 이용 중 · 15층 건물 내 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 기타지붕 및 데크플레이트 위 콘크리트슬래브지붕 |
| 소유자 | 주식회사신우에프에이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 796,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 정리됐지만 토지 권리가 남는다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자와 사업장 사용관계는 별도로 확인해야 합니다. 신고된 임차보증금의 금전 인수는 계산되지 않았지만, 점유·명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
말소기준 이전에 설정됐던 우리은행 근저당권 204,000,000원과 84,000,000원은 2016.03.30. 말소됐고, 국민은행 근저당권 420,000,000원과 84,000,000원은 2022.05.31. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 708,000,000원 근저당입니다. 그 이후의 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금·중소기업중앙회·중소기업은행 등의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 20% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 796,800,000원으로 감정가 996,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 건물이나 유사 아파트형 공장의 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 아파트형 공장은 일반 공동주택보다 호실별 전용상태, 입주 가능 업종, 관리비, 주차 조건과 산업단지 입주 제한에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 796,800,000원 | 2,315,366,071원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 637,440,000원 | 2,473,132,471원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 509,952,000원 | 2,599,345,591원 |
③ 예상배당표 (매각가 796,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,368,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 78,432,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 708,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 904,100,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업중앙회 | 116,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 35,803,531원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 황삼영 외 | 330,302,374원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 215,592,166원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,101,798,071원 중 예상 배당액은 786,432,000원, 미배당액은 2,315,366,071원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 1호선·7호선 동측 인근으로, 주변에 아파트형 공장과 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제5층 제510호는 아파트형 공장으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측의 폭 약 20m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역이며, 지구단위계획구역과 철도보호지구에도 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 산업·업무 밀집지라는 장점이 있지만, 아파트형 공장은 입주 업종과 산업단지 규정, 공실·관리비·주차 조건에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 제3870호와 을구 2번 제3871호의 권리자, 존속기간, 목적, 범위, 지료, 건물 이용 제한을 토지 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 사업자, 전입·사업자등록, 임대차계약과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 이력이 5건 있어 당해세가 존재하면 배당금이 우선 차감될 수 있습니다.
- 말소 근저당 대조. 배당 계산에 포함된 우리은행·국민은행 근저당이 등기상 말소된 사실을 채권계산서 및 배당요구 내역과 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교값이 없으므로 같은 리더스타워와 인근 아파트형 공장의 매매·임대 사례, 공실률, 관리비와 주차 조건을 직접 조사해야 합니다.
- 산업단지 규정. 국가산업단지·산업시설구역 내 입주 가능 업종과 직접 사용 요건, 임대·전대 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰보다 인수권리의 내용이 먼저다”
이 물건은 감정가 996,000,000원에서 한 번 유찰돼 796,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 토지 구분지상권 2건이 말소되지 않은 채 매수인에게 인수됩니다.
건물 등기상 과거 근저당은 이미 말소됐고 후순위 압류·가압류는 소멸하지만, 별도 토지 권리가 남는 순간 권리분석은 ‘깨끗한 소멸형’이 아닙니다. 구분지상권의 실제 이용 제한과 경제적 부담을 먼저 확정하고, 아파트형 공장 시세·임대수익·공실과 산업단지 입주 조건을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 가격은 판단 보류, 권리는 조건부 검토. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 인수하는 토지 권리의 실체입니다.