서울남부지방법원 2025타경12326. 서울 양천구 목동 ‘제이스빌’ 제3층 제305호, 전용 25.29㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김순연은 2022.01.24 매매를 원인으로 거래가액 359,000,000원에 취득했고, 2024.05.10 김기현 명의 주택임차권 359,000,000원이 등기됐습니다. 이 임차권의 주민등록일자는 2022.02.17, 확정일자는 2022.02.21로, 2025.04.11 서울특별시 압류보다 앞서 있어 원칙상 선순위·대항력 있는 임차권입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 조건이 하나 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김기현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 미배당 162,915,520원은 룰상 인수액이지만, 해당 조건이 실제 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제305호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.29㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 6층 중 제3층 |
| 소유자 | 김순연 (2022.01.24 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 세대 / 준공 | 20세대 · 2021.12.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘확약 조건부 해소’
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 이후 2025.05.15 국 압류와 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김기현의 주택임차권은 2024.05.10 등기되어 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.17 / 2022.02.21 | 359,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.05.10 | 원칙 인수 확약 이행 시 0원* |
| 백지아 점유 부분 미상 | 2025.08.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
백지아는 2025.08.07 전입으로 말소기준권리인 2025.04.11 압류보다 늦고, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 금액 자체는 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있으나, 김기현에게 적용되는 확약 밖에 별도의 대항력 인수위험이 남는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 55.6%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
제이스빌 동일면적 25.29㎡의 실거래 자료는 2022.06 1건, 제2층 359,000,000원입니다. 현재 최저가 199,680,000원은 이 거래가의 55.6%로 표시되지만, 거래 표본이 1건이고 시점도 2022.06이므로 이 수치만으로 현재 시장가보다 싸다고 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 25.29㎡ | 2 | 359,000,000원 |
확약 조건 이행을 전제로 한 실질취득은 199,680,000원이고, 제공된 실거래 표본 359,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.06 1건뿐이므로, 가격 가점은 제한적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 매력은 ‘현재 시세보다 확실히 싸다’는 데 있지 않고, 선순위 임차보증금 359,000,000원의 인수위험이 확약으로 해소되는지를 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,520원 |
| 1. 임차인 김기현 보증금 | 359,000,000원 | 196,084,480원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김기현 보증금 부족분은 162,915,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 이 금액은 매수인이 실제로 부담하는 인수액에서 제외됩니다.* 집행비용은 매각가의 1.8% 추정값이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층 지상 6층 건물의 제3층 제305호입니다. 위생·급배수·난방·공동현관보안·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사지 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 213.2㎡, 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 당시 내부는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문 등을 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김기현 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 등기상 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 확약 이행이 지연되거나 조건이 충족되지 않으면 원칙상 인수위험이 살아납니다.
- 백지아 확인. 2025.08.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 효력과 말소 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공된 동일면적 실거래는 2022.06의 359,000,000원 1건뿐입니다. 55.6%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 판단하지 말아야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 임대관계는 미상이었고 내부 확인도 제한됐으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 건 확약의 실행 여부”
표면만 보면 위험도가 높습니다. 김기현의 주택임차권 359,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 최저가 199,680,000원에서는 162,915,520원의 미배당이 발생하기 때문입니다. 하지만 이번 매각에는 김기현과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 조건 이행 시 인수 실질 0원*으로 구조가 뒤집힙니다.
가격은 별개입니다. 최저가가 감정가의 64%이고 2022.06 실거래 359,000,000원의 55.6%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 표본이 1건뿐이어서 현재 시세 대비 가격 메리트를 강하게 확정하기 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 확약 조건의 법적·실무적 실행 가능성을 확인해야 하는 다세대 경매입니다. 권리조건이 원문대로 이행된다는 전제에서만 현재 최저가 199,680,000원을 실질취득 기준으로 볼 수 있습니다.
