서울남부지방법원 2025타경12336. 화곡동 비젼빌라 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징이고, 2020년 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 압류·가압류 숫자보다 임차인 김은정의 대항력과 매각조건이 핵심입니다. 김은정은 2020.08.27 전입·점유, 2020.06.30 확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 반면 선언된 말소기준권리는 2022.04.01 국의 압류이므로 전입이 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
원칙대로라면 최저매각가 145,920,000원에서 집행비용 2,842,880원을 먼저 빼고 임차인에게 143,077,120원이 배당되어, 보증금 중 46,922,880원이 남습니다. 이 잔액은 대항력 구조상 매수인 인수 가능액입니다. 하지만 매각물건명세서에는 김은정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 459-23 비젼빌라 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로35길 98 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.83㎡ · 제2층 제202호 · 사용승인 2012.01.16 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.06.25 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 인수액을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 건물 전부 · 2020.08.27 | 2020.06.30 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 보증금을 추가 합산하는 대상이 아니라, 매각조건에 표시된 주택임차권 승계인입니다.
말소기준은 2022.04.01 국의 압류입니다. 이후 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류 827,500,000원, 금천구·강서구·부천시 압류와 2025.09.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년과 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 145,920,000원을 최근 거래와 비교
비젼(459-23)은 7세대 규모이고, 비교 가능한 거래는 2건입니다. 전체 평균 172,500,000원보다 중요한 것은 최근 12개월 거래입니다. 2026.02 거래가 200,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일하게 200,000,000원입니다. 과거 2021.10 거래 145,000,000원보다 최근 가격이 37.9% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 52.11㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 50.83㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
확약 조건을 반영한 매수인의 실질취득액은 145,920,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 73.0%입니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가를 초과하지만, 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 있어 대항력 임차인의 미배당액을 실질취득에 더하지 않습니다. 따라서 시세 비교 기준 역시 145,920,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 김은정 보증금 | 190,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 46,922,880원이 부족하지만, 매각조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 미배당액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 145,920,000원 | 46,922,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 116,736,000원 | 75,698,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 93,388,800원 | 98,692,198원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 매각조건이 유지되는 한 김은정 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 실제 매수비용도 매각가와 함께 낮아지는 구조로 해석됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 자루형 완경사 토지이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 거래가격보다 실제 매도 기간과 개별 물건 상태의 영향이 클 수 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김은정 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 조건 이행을 전제로 하므로, 매각허가·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당액이 존재하면 임차인 배당액 및 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 현황 점유 확인. 등기상 임차인은 김은정 1명이지만, 현장 점유자가 동일한지와 별도의 점유관계가 없는지 현황조사·현장 확인으로 재검증하세요.
- 환금성 보수적으로 산정. 7세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 2건뿐이므로, 최근 200,000,000원 거래 하나만으로 매도가격을 확정적으로 잡지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 물건이지만, 이번 매각조건이 판을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 145,920,000원을 웃도는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 46,922,880원이 미배당됩니다. 그러나 이번 매각에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 145,920,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 200,000,000원의 73.0%로 할인폭이 분명합니다. 다만 소규모 다세대의 낮은 거래 표본, 2회 유찰, 세금 압류, 그리고 무엇보다 포기·말소 조건의 실제 이행을 확인해야 합니다. 즉 이 사건은 ‘대항력 임차인 때문에 무조건 피해야 하는 물건’도, ‘최저가가 싸니 바로 안전한 물건’도 아닙니다. 확약 조건이 유지·이행되는 것을 확인할 수 있을 때에만 가격 메리트가 살아나는 조건부 안전형입니다.
