182,400,000원
서울남부지방법원 2025타경12342. 강서구 화곡동 ‘테마366’ 제6층 제601호, 공부상 도시형생활주택단지형다세대입니다. 소유자 문중석은 2021.03.02 매매를 원인으로 거래가 259,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2021.03.22 접수됐습니다. 같은 날 박성준의 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.03.22로 잡혀 있고 임차보증금 역시 259,000,000원입니다.
권리의 핵심은 말소기준보다 앞선 이 임차권입니다. 데이터상 말소기준은 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류이고, 박성준의 주택임차권등기는 2023.04.14 접수됐습니다. 전입과 확정일자는 그보다 더 이른 2021.03.22이므로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다. 따라서 확약 조건이 없다면 낙찰가를 낮출수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다. 이 사건은 그 구조를 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 끊어 놓은 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-50 테마366 제6층 제601호 · 가로공원로80가길 55 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 · 전용 29.67㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.12.17 |
| 소유자 | 문중석 · 2021.03.02 매매 · 거래가 259,000,000원 · 2021.03.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 0원’
실제 임차인은 박성준 1명입니다. 별도 보증기관 신고를 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 박성준은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 전입 2021.03.22·확정일자 2021.03.22·보증금 259,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권의 미배당액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.03.22 / 2021.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 70.2%지만 하락 추세를 먼저 본다
테마366은 총 12세대, 사용승인일 2020.12.17인 소규모 다세대입니다. 면적 매칭 거래는 9건이고 전체 평균 거래가는 340,555,555원입니다. 다만 2022년 고가 거래가 다수 섞여 있어 이 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.93㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 29.7㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 2 | 324,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 2 | 324,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2022.05 | 29.94㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.05 | 29.97㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2022.05 | 29.38㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 29.38㎡ | 2 | 305,000,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 260,000,000원이고 표본은 1건, 최신 거래도 2024.07의 260,000,000원입니다. 확약 조건을 반영한 실질취득가는 현재 최저가와 같은 182,400,000원이므로 최근 평균의 70.2%입니다. 수치상 최근 거래가보다 낮습니다.
다만 더 중요한 보정값이 있습니다. 최근 가격 추세가 과거 대비 -25.8%입니다. 전체 평균 340,555,555원은 과거 고가 거래의 영향을 크게 받으므로 “전체 평균의 53.6%”만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다. 최근 시세 260,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 박성준 보증금 | 259,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박성준의 미배당액은 79,953,600원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서 비고의 잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 제6층 제601호이며, 승강기·CCTV·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 공시지가. 3,675,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 시세 표본이 1건이며, 최근 가격 추세가 -25.8%로 하락해 재매각 가격은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박성준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 붙는지 확인하세요.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 조건이 이행되면 인수 0원이지만, 조건을 제외하면 현재 회차 룰상 인수액은 79,953,600원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 340,555,555원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.8%이므로 최저가 70.2%만 보고 과도하게 낙관하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.04.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 적용 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 제한사항의 실제 적용대상을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 서로 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유가 권리 때문인지, 조건으로 해소됐는지”가 핵심
이 사건은 겉으로만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 259,000,000원이 최저가 182,400,000원보다 커서 매수인 인수형입니다. 실제 배당표만 보면 미배당 79,953,600원이 남습니다. 그러나 매각 조건에 박성준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
그래서 시세 비교의 기준도 달라집니다. 확약이 유효하다면 실질취득가는 최저가와 같은 182,400,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 260,000,000원의 70.2%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -25.8%이고, 12세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 점은 분명한 보수 요인입니다. 권리는 확약 조건 확인 후 통과, 가격은 최근 하락 추세를 반영해 접근하는 물건입니다.
