서울남부지방법원 2025타경12350. 서울 강서구 화곡동 ‘명가’ 501호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 450,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 230,400,000원까지 내려왔다는 사실보다 선순위 대항력 임차권의 처리 방식입니다. 동지훈은 2022.06.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.26이며 보증금은 426,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류보다 빠르기 때문에 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
실제 현재 회차의 배당계산에서도 집행비용 4,025,600원을 제외한 226,374,400원이 동지훈에게 배당되고, 보증금 중 199,625,600원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 매각조건에는 동지훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 199,625,600원은 계산상 잔액이지만 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2019.05.10 |
| 소유자 | 유명진 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 230,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 426,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2023.05.15 접수된 주택도시보증공사의 110,000,000원 가압류입니다. 동지훈은 그보다 앞선 2022.06.17에 전입·점유했고 2022.05.26 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 주택임차권등기는 2023.09.18 접수됐습니다. 이후 강서구 압류, 국 압류, 2025.10.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 점유·전입 3명 확인
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동지훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 | 2022.05.26 | 426,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 김생명 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 제갈현 | 미상 | 2025.04.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
김생명과 제갈현은 각각 2024.01.10, 2025.04.09 전입으로 말소기준권리인 2023.05.15보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 동지훈과 별개로 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 실거래 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 230,400,000원으로 감정가 450,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 물건은 총 9세대 규모이고 동일 면적 실거래 매칭도 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액도 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 동지훈 보증금 | 426,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 426,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
동지훈 보증금의 계산상 부족분은 199,625,600원입니다. 다만 매각조건상 동지훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 부족분의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 까치산역이 도보 약 1분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2019.05.10이며 승강기·난방·위생 및 급배수·화재경보 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.9㎡, 공시지가 4,119,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 명가는 총 9세대이며 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않아 가격 검증 범위가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 동지훈과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원문을 재확인하세요.
- 룰상 잔액과 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 미배당은 199,625,600원이지만 조건부 포기로 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 후순위 점유자 확인. 김생명·제갈현은 전입일상 대항력이 없지만, 실제 점유 여부와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 화곡동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 비교하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 평균 유찰 3.2회인 소규모 다세대인 만큼 권리 외에도 환금성·호수 상태·수요를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 제한사항의 적용 범위를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “선순위 4.26억” 숫자보다 매각조건이 더 중요하다
이 사건만 숫자로 보면 최저가 230,400,000원보다 동지훈의 보증금 426,000,000원이 훨씬 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 199,625,600원의 부족분이 발생합니다. 그러나 핵심은 동지훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 유지되는 한 주된 대항력 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 9세대 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 따라서 이 사건은 권리위험은 매각조건으로 크게 해소됐지만, 가격·환금성은 별도 검증이 필요한 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
