최저가 4.8억보다 먼저 볼 2.45억 임차보증금 — 신월시영 10동 202호

서울남부지방법원 2025타경12352. 양천구 신월동 신월시영아파트 10동 202호, 전용 50.67㎡ 아파트입니다. 감정가는 600,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 480,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 평균이 687,750,000원이어서 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 말소된 옛 근저당과 임차인의 전입 순서를 정확히 다시 배열하는 것입니다.

등기에는 1988년 한국주택은행 근저당이 등장하지만, 이 권리는 국민은행으로 이전된 뒤 2007.06.19 해지를 원인으로 말소됐습니다. 1994년·1997년 조흥은행 근저당은 2001.10.17, 2001년 남궁상 근저당은 2003.07.11, 2005년 중소기업은행 근저당은 2007.06.25 각각 말소됐습니다. 따라서 현존 권리만 놓고 보면 최초 담보권은 2025.02.21 주식회사스타크레디트대부 근저당 195,000,000원입니다.

반면 임차인 한인수의 전입일은 그보다 앞선 2024.08.30입니다. 점유 부분은 미상이고 확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 단순히 “말소기준권리 이후 전입”이라 보고 대항력 없음으로 처리해서도 안 됩니다. 점유·주민등록 유지 여부를 확인해야 하는 대항력 가능·미상 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1988년 근저당은 이미 말소됐다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한인수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 245,000,000원이며 배당요구는 2025.10.20 접수됐습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니고, 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 배당액은 정해지지 않습니다.

점유와 전입이 유지돼 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면, 매수인은 미회수 보증금 범위의 인수 위험을 부담할 수 있습니다. 보증금 전액 245,000,000원을 인수하는 보수적 시나리오에서는 최저가 480,000,000원에 이를 더한 실질취득이 725,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 4.8억과 7.25억은 결론이 반대다

신월시영 동일면적 50.67㎡의 최근 거래 12건은 421,000,000원~770,000,000원, 최근 12개월 평균은 687,750,000원입니다. 최저가 480,000,000원만 비교하면 평균의 69.8%지만, 임차보증금 전액 인수 시 잠재 실질취득 725,000,000원은 최근 평균의 105.4%로 올라갑니다.

특히 이 물건과 같은 2층 거래도 2026.02에는 700,000,000원, 2026.06에는 421,000,000원으로 편차가 매우 큽니다. 따라서 전체 평균만으로 적정가를 고정하기보다 거래 원인과 내부 상태를 원본에서 확인해야 합니다. 최신 거래 기준 금액은 2026.07의 750,000,000원이며, 잠재 실질취득 725,000,000원은 이보다 25,000,000원 낮지만 최근 12개월 평균보다는 37,250,000원 높습니다.

④ 배당 추정표 (매각가 480,000,000원 가정)

위 배당 수치는 480,000,000원 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 다만 한국주택은행, 조흥은행, 남궁상, 중소기업은행 권리는 등기상 이미 말소된 기록이 있으므로 실제 배당표로 사용하기 전에 현존 채권만으로 재산정해야 합니다. 임차인의 대항력·우선변제와 당해세·최우선변제도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울강월초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 남측 왕복 6차선 신월로를 통해 외부 도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상12층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 공항소음 방지 제3종 구역과 토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 평지·부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 5,230,000원입니다.
• 거래 편차. 동일면적 거래가격이 421,000,000원부터 770,000,000원까지 넓게 분포해 층·상태·거래조건에 따른 개별 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입세대 원본 확인. 한인수의 2024.08.30 전입 유지 여부와 세대주·세대원 관계를 전입세대확인서에서 확인하세요.
• 점유 범위 확인. 점유 부분이 미상입니다. 현장조사와 현황조사서 원본으로 실제 인도 대상과 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
• 임대차계약서·확정일자 확인. 보증금 245,000,000원의 계약서, 확정일자, 임대차기간과 보증금 반환 내역을 대조하세요.
• 말소등기 대조. 1988년 한국주택은행 근저당은 2007.06.19 말소됐습니다. 폐쇄등기와 현재 등기부를 함께 열어 현존 말소기준권리를 확정하세요.
• 가등기 확인. 2008.03.17 김형준 명의 소유권이전청구권 가등기는 2010.02.10 말소됐으나, 담보가등기 성격 확인 경고가 있으므로 말소 원인과 등기 원문을 대조하세요.
• 응찰가 계산. 인수 없음과 보증금 전액 인수 두 시나리오를 분리해 계산해야 합니다. 전액 인수 시 총 부담은 725,000,000원입니다.
• 같은 층 거래 확인. 2층 거래가 421,000,000원과 700,000,000원으로 크게 갈립니다. 각 거래의 계약 조건과 물건 상태를 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 정비구역 등 적용 범위 및 입찰·취득 후 이용 제한을 관할기관에 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당 추정에 포함되지 않을 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.

맺으며 — 4.8억짜리 물건인지, 7.25억짜리 물건인지부터 확정해야 한다

이 사건은 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 69.8%인 할인 물건입니다. 그러나 1988년 근저당이 이미 2007년에 말소됐다는 사실을 반영하면 이야기가 달라집니다. 임차인 한인수의 전입일 2024.08.30은 현존 최초 근저당인 2025.02.21보다 앞섭니다.

점유와 전입이 유지돼 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면, 최저가 480,000,000원에 보증금 245,000,000원이 더해져 총 부담은 725,000,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 687,750,000원보다 높습니다. 반대로 임차인의 대항력과 인수 위험이 명확히 해소된다면 480,000,000원은 시세 대비 가격 여지가 있습니다.

결론은 입찰 보류 후 원본 확인. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 점유·전입 유지, 확정일자와 실제 배당 가능액입니다. 그 확인 없이 “인수 0원·시세보다 저렴”으로 접근해서는 안 됩니다.