235,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12353. 금천구 독산동 소원베스트빌3차 제3층 제301호, 감정평가상 방2·주방1·거실1·욕실1·다용도실1의 다세대주택입니다. 현 소유자는 이소원으로, 2022.02.04 매매를 원인으로 거래가액 284,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류보다 먼저 점유·전입을 갖춘 오현명 임차인입니다.
오현명은 임대차계약일자 2021.08.11, 확정일자 2022.01.14, 점유개시일자 2022.02.04, 주민등록일자 2022.02.07이고 보증금은 284,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.29이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12353 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2·주방1·거실1·욕실1·다용도실1) · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이소원 (2022.02.04 매매 · 거래가액 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2021.05.28 설정됐던 신도림새마을금고 채권최고액 1,560,000,000원 및 금천서부새마을금고 채권최고액 360,000,000원의 근저당은 2022.02.03 이미 말소됐습니다. 이후 이소원이 2022.02.04 소유권을 취득하고, 오현명은 2022.02.04 점유를 시작해 2022.02.07 주민등록을 마쳤습니다.
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.29 주택도시보증공사 가압류 2,161,000,000원입니다. 오현명의 전입은 이보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2024.02.27에는 보증금 284,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현명 | 건물 전부 | 284,000,000원 | 2022.02.07 | 2022.01.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 보증금 284,000,000원을 별개의 다른 임차인 보증금과 합산할 구조가 아닙니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’
이 사건에서 235,200,000원이라는 최저가만 보고 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 임차인이 배당으로 받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 배당 추정에서는 임차인에게 231,107,200원이 배당되고 52,892,800원이 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 235,200,000원 | 52,892,800원 | 288,092,800원 |
| 2회 유찰 시 | 188,160,000원 | 99,274,240원 | 287,434,240원 |
| 3회 유찰 시 | 150,528,000원 | 136,379,392원 | 286,907,392원 |
즉 보증금 284,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 증가해 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 현재 회차 실질취득액 288,092,800원이 보증금보다 큰 것은 배당표에서 집행비용 4,092,800원이 먼저 차감되어 임차인 배당액이 줄어드는 구조가 반영됐기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 오현명 보증금 | 284,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 오현명 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차보증금 미배당액은 52,892,800원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부는 반영되지 않았으므로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방2·주방1·거실1·욕실1·다용도실1 구조입니다.
- 입지. 문성중학교 북서측 인근에 위치하며 단독·다세대주택과 상업시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호이며 승강기·화재탐지기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 기재되어 있습니다.
- 건물명칭. 2023.02.21 한나래21차에서 소원베스트빌3차로 명칭이 변경됐으나 토지대장의 대지권등록부에는 한나래21차로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 235,200,000원 낙찰가에 52,892,800원 인수를 더한 288,092,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 99,274,240원, 3회 유찰 시 136,379,392원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 같은 폭의 총비용 하락으로 이어지지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 임차인 배당액 및 최종 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 오현명의 임대차계약, 보증금 284,000,000원 지급내역, 점유·전입 및 임차권등기 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각조건과 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 건물명칭 대조. 소원베스트빌3차와 한나래21차 명칭 차이가 있으므로 등기부·건축물대장·대지권등록부를 같은 물건으로 정확히 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 보증금 284,000,000원이 중요하다
감정가 294,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 235,200,000원으로 내려왔지만, 이 사건은 그 할인율만으로 접근할 물건이 아닙니다. 오현명은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 284,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 52,892,800원이 남아 매수인에게 인수되므로 실질취득액은 288,092,800원입니다.
추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 아직 인수액을 흔들 수 있고, 임차인 오현명이 강제경매 신청채권자로도 등장하는 관계도 확인 대상입니다. 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼 시세 대비 가격 가점은 줄 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰되느냐”보다 “배당 후 얼마를 인수하느냐”입니다.
