서울남부지방법원 2025타경12358. 서울 강서구 화곡동 동화팰리스의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 소유자는 권영만입니다. 권영만은 2020.10.12. 매매를 원인으로 2020.10.21. 소유권을 취득했고 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 ‘후순위 권리 전부 소멸’만 보고 끝내면 안 됩니다. 말소기준은 2022.04.04. 국의 압류이지만, 임차인 이기홍은 그보다 훨씬 앞선 2020.10.06. 전입·점유와 2020.09.15. 확정일자를 갖고 있어 대항력이 인정되는 구조이기 때문입니다.

이기홍의 임차보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 165,760,000원을 기준으로 집행비용 3,120,640원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 162,639,360원이고, 일반적인 권리계산상 미배당 보증금 117,360,640원이 남습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려갈수록 이 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 매각조건부 확약이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 선행하지만 ‘확약’이 핵심

말소기준은 2022.04.04. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 국 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 이기홍은 임차권등기 접수일 자체는 2022.11.21.이지만, 전입·점유가 2020.10.06.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

실제 임차인은 전병훈·이기홍 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 ‘주택임차권 승계인’으로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 165,760,000원으로 감정가 259,000,000원의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 제공된 동화팰리스 거래자료에서는 대상 면적 29.38㎡와 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않고, 최근 거래금액도 제시되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.

오히려 이 물건에서는 ‘낙찰가가 내려가면 더 싸진다’는 일반적인 계산도 확약을 떼고 보면 성립하지 않습니다. 이기홍 보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 인수는 117,360,640원, 3회 유찰 시 150,048,512원, 4회 유찰 시 176,198,810원으로 증가합니다. 즉 확약이 없으면 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮추지 못하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)

이기홍 보증금의 룰상 미배당액은 117,360,640원입니다. 다만 본 리포트의 매수인 인수 판단에는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 동화팰리스는 16세대이며 사용승인일은 2020.08.14.입니다.
• 주위환경. 화원중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 서측과 남측으로 폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,058,000원/㎡, 토지면적은 304.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
• 환금성. 동일 대상면적에 맞는 실거래 비교표본이 확인되지 않고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 대조. 이기홍 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 117,360,640원 구분. 현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액이지만, 확약 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
• 전병훈 점유 확인. 2024.01.10. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분은 미상입니다. 명도 대상과 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 대상면적 29.38㎡와 비교 가능한 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 호수 표기 대조. 소재지는 제4층 제501호로 기재돼 있으나 감정요항표의 건물 구조 설명에는 제4층 제502호로 적혀 있습니다. 현황·등기·감정평가서 원문을 서로 대조할 필요가 있습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 확약, 확약보다 가격 검증”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 259,000,000원에서 두 번 유찰돼 165,760,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 권리구조의 본질은 할인율이 아니라 280,000,000원의 대항력 임차보증금에 있습니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 회차에서도 117,360,640원이 미배당돼 매수인 인수로 이어질 수 있고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다.

다만 매각물건명세서가 이 사건의 결론을 바꿉니다. 이기홍과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 유지·이행되는 전제에서는 주된 실질 인수는 0원입니다. 그래서 권리 리스크는 크게 낮아집니다.

그렇다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 대상 면적과 맞는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 165,760,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 게다가 16세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 C등급 관찰형”입니다.