인천지방법원 2025타경509237. 문학동 369-5, 지층 비01호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강을모이며 2015년 3월 65,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 44,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세 압류, 토스뱅크 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정, 논산시 압류, 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기 분석만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 감정평가 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 임대관계가 미상으로 적시돼 있습니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 369-5 지층 비01호 · 소성로318번길 10-23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(지층 비01호) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인 2001.05.30 |
| 소유자 | 강을모 (2015.03.26 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 31,127,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도 확인
핵심은 2015.03.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 토스뱅크 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 이번 임의경매개시결정, 논산시 압류 및 원주세무서장 관련 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 60,000,000원, 3회 유찰 뒤 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 본건은 지층 다세대주택으로 이용되고 있어 실제 환금성과 거래가격은 위치·채광·습기·내부상태 등 개별 조건의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 770,440원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 44,400,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,376,508원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 6,062,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 98,839,202원 중 예상 배당은 19,809,560원, 미배당은 79,029,642원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 더되면 채권 미배당만 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 79,029,642원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 85,092,510원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 89,336,518원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 제공된 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 그러나 이는 어디까지나 확인된 등기권리와 배당 전제를 기준으로 한 계산입니다. 임대관계가 미상인 점유 문제와 세금, 공매 진행 여부까지 확인해야 실제 위험이 완성됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택의 지층 비01호로 이용 중입니다. 사용승인일은 2001.05.30입니다.
- 입지. 문학초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·정비구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지층 다세대라는 이용형태와 3회 유찰 이력이 있어 가격만이 아니라 실제 점유·내부상태·현장 수요까지 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입 시기, 보증금, 확정일자 유무를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 여부. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일을 확인해 매각대금에서 우선 차감될 금액이 있는지 검토하세요.
- 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매와 법원경매가 어떻게 교차 진행되는지 확인하세요.
- 지층 현장확인. 감정평가서의 내부 확인이 제한적이므로 채광·환기·습기·누수·곰팡이 및 실제 내부 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 20,580,000원이 싸다고 전제하지 말고 인근 유사 지층 다세대 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·세금 및 공매 관련 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미확인 영역’이 더 중요하다
이 사건의 장점은 말소기준이 분명하다는 점입니다. 2015년 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 메리트를 판단하기에는 정보가 부족합니다.
감정평가 단계에서 임대관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건 및 한국자산관리공사 공매공고가 함께 존재합니다. 여기에 지층 다세대라는 환금성 변수가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸 구조는 단순하지만, 현장·세금·공매 확인이 끝나야 안전성이 확정되는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 보지 않는 것이 안전합니다.
