서울남부지방법원 2025타경12371. 서울 강서구 화곡동 쌍떼포레 3층 301호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 오피스텔로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 288,000,000원의 약 41%인 117,965,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차권의 처리 조건입니다. 정인수는 2022.06.20 점유를 시작했고 2022.06.21 주민등록, 2022.06.03 확정일자를 갖춘 뒤 2023.08.17 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.09.26 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 명세서 비고에는 정인수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 한 정인수 관련 미배당 183,486,510원은 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 정인수와 그 승계분에 한정되며, 별도로 조사된 김혜린에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12371 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제15층 건물 내 제3층 제301호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.20 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 미상임차인은 잔존
② 임차관계 — 실제 확인되는 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정인수 | 건물전부 · 점유개시 2022.06.20 · 전입 2022.06.21 · 확정 2022.06.03 | 299,000,000원 | 대항력 우선변제 조건부 인수 0 |
| 김혜린 | 점유부분 미상 · 전입 2025.08.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아니라, 명세서 비고상 정인수의 주택임차권 승계인으로 언급된 주체입니다. 따라서 정인수 보증금 299,000,000원과 주택도시보증공사의 청구를 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 41% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 117,965,000원으로 감정가 288,000,000원의 약 41%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 최저가가 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 확약이 없다고 가정하는 권리 원칙상 정인수 보증금 미배당을 합친 실질취득액은 301,451,510원으로 감정가보다도 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정 · 제공 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 1. 임차인 정인수 보증금 | 299,000,000원 | 115,513,490원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정인수의 룰상 부족분은 183,486,510원입니다. 다만 명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 금액은 정인수 관련 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 김혜린의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용 중으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호, 사용승인일 2021.12.15. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 7,461,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정인수 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 김혜린 보증금 확인. 2025.08.26 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 금액 확인 전 전체 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 명세서상 정인수 주택임차권 승계인으로 언급된 주체이므로 정인수 보증금과 별개의 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황 일부를 외부관찰·자료에 의존했습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각기일 전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체가 깨끗한 것은 아니다”
표면적으로는 288,000,000원짜리 오피스텔이 네 번 유찰돼 117,965,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 더구나 정인수의 보증금 299,000,000원 중 미배당 183,486,510원도 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건 덕분에 정인수 관련 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건을 곧바로 ‘인수 0·초저가’로 결론내리기는 어렵습니다. 정인수 확약 밖의 김혜린이 2025.08.26 전입 상태로 조사됐고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 보증금이 확인되지 않은 이상 추가 인수액도 산출할 수 없습니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 최저가 41% 자체를 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 남은 미상임차인은 확인 전까지 리스크 유지. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 김혜린의 임대차 실체와 확약 조건의 최종 확인입니다.
