서울남부지방법원 2025타경12371. 서울 강서구 화곡동 쌍떼포레 3층 301호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가는 288,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 147,456,000원입니다. 소유자 황재윤은 2022.06.20 공유자 전원 지분을 매매로 취득했고 등기상 거래가액은 299,000,000원입니다.

겉으로는 감정가의 절반 수준까지 최저가가 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 임차보증금 사건입니다. 정인수의 임차보증금 299,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 룰상 인수액은 현재 154,408,384원, 4회 유찰 시 183,486,707원, 5회 유찰 시 206,726,853원으로 증가합니다. 다만 이번 사건은 정인수와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각이므로 그 주된 인수는 별도로 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 ‘조건부 포기’

말소기준은 2025.09.26 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 정인수의 임차관계는 그보다 훨씬 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.04.29, 확정일자는 2022.06.03, 점유개시는 2022.06.20, 주민등록일자는 2022.06.21이고, 2023.08.17에는 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 확약을 별도로 반영하지 않는 일반적인 권리계산에서는 말소기준 이전 선순위 임차권으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 정인수의 주택임차권 승계인으로 매각조건에 함께 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 정인수·김혜린 2명입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 147,456,000원으로 감정가 288,000,000원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 정인수 확약을 반영하지 않는 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,456,000원 가정)

배당계산상 정인수에게 144,591,616원이 배당되고 154,408,384원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 154,408,384원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는다는 전제입니다. 김혜린의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2021.12.15.입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 7,461,000원/㎡이며 토지면적은 357.3㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 정인수와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 김혜린 임대차 조사. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 전입세대열람·현황조사·명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• ‘3회 유찰 = 저가’로 판단 금지. 최저가는 147,456,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2022.06.20 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 감정평가 당시 현 거주인 부재와 폐문으로 내부 이용상황을 외부관찰·탐문 등에 의존한 부분이 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 인수 0원 사건은 아니다”

정인수의 보증금은 299,000,000원이고 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 154,408,384원입니다. 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 정인수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각이 명시되어 있어, 그 부분은 실질 0원*으로 해석할 수 있습니다.

문제는 그 확약 밖에 있는 김혜린입니다. 2025.08.26 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건은 “299,000,000원 임차권이 있으니 위험”으로 끝나는 사건도 아니고, “확약이 있으니 인수 0원”으로 단순화할 사건도 아닙니다. 정인수의 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 김혜린의 미상 임대차관계가 확인될 때까지 최종 매수인 부담액은 열려 있습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 147,456,000원이 시세 대비 싼지에 대해서도 판단을 보류하는 것이 맞습니다.