부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12375 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 29.36㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

271,000,000원 2억 7,100만 감정가 352,000,000원

감정가의 76% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 225,280,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

서울남부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,252만원

최저가의 10% · 22,528,000원

실거래 대비

▼ 15.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.19억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권이 존재해 인수 위험이 핵심입니다. 확약 조건 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 225,280,000원 = 최근 거래 283,000,000원의 79.6%이나 임차보증금 인수 가능성 반영 필요
자금 입찰보증금 약 22,528,000원 · 임차보증금 부족분 117,673,920원 인수 가능
리스크 2021년 이전 권리 임차권등기 존재 · 매수인 인수 조건 확인 필수

한 줄 평 임차권등기된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 임차보증금 3.39억 중 배당 부족분 117,673,920원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 단순히 2.25억 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각조건의 확약 여부 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

352,000,000원 / 225,280,000원

2회 유찰

실질취득 부담

342,953,920원

낙찰가+인수 가능액

인수 가능액

117,673,920원

임차보증금 부족분

핵심지표

C등급

임차권 리스크

서울남부지방법원 2025타경12375. 서울 양천구 신정동 미림칸타빌Ⅱ 제602호 다세대 물건입니다. 외관상으로는 감정가 3.52억에서 최저가 2.25억까지 떨어진 할인 매물처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차권 인수 여부입니다. 임차인 최원석은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 설정했으며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경12375 (강제경매)
소재지	서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제6층 제602호
물건종류	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	홍승우
감정가 / 최저가	352,000,000원 / 225,280,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

2021년 소유권 이전 후 국민은행 근저당은 등기상 말소된 상태입니다. 이후 2023년 설정된 주택임차권등기는 말소기준권리 이전의 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 임차인 최원석은 보증금 339,000,000원, 전입일 2021.05.14, 확정일자 2021.03.29입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최원석	339,000,000원	有	有	인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 분석 현재 회차 낙찰가 225,280,000원에서 임차인 배당 부족분 117,673,920원이 인수되면 매수인의 실질 취득 부담은 약 342,953,920원입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득 비교

미림칸타빌Ⅱ 동일 평형 거래는 최근 거래 기준 283,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 283,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세 대비 79.6% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득 부담은 시세를 웃돕니다.

구분	금액
최저매각가	225,280,000원
실질취득 부담	342,953,920원
최근 거래	283,000,000원
최근 거래 추세	-16.5%

배당분배

낙찰가 vs 실질취득 vs 시세

④ 배당 및 인수 구조

항목	금액
집행비용	3,953,920원
임차인 배당	221,326,080원
임차인 부족분	117,673,920원
주택도시보증공사 배당	0원

확인 필요 사항 매각물건명세서에는 임차인 및 주택도시보증공사 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 실제 입찰 전 해당 조건의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 조건 확인. 확약 조건 적용 여부에 따라 인수 위험이 달라집니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아닌 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
시세 확인. 최근 거래 283,000,000원 대비 실질취득 부담이 높은지 확인해야 합니다.
다세대 환금성. 총 10세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”

이 물건은 서울 양천구 소재 다세대로 입지는 갖췄지만, 경매 가격만 보면 안 되는 사례입니다. 대항력 있는 임차권으로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액이 존재하며, 확약 조건이 적용되지 않는다면 실질취득 비용은 시세 수준을 넘어설 수 있습니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 양천 미림칸타빌Ⅱ 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득 비교

④ 배당 및 인수 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	3억 5,200만원
2	2026-05-28	유찰	2억 8,160만원
3	2026-07-20	대기	2억 2,528만원