인천지방법원 2025타경509247. 인천 미추홀구 도화동 다다오피스텔 7층 705호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 도문구이며, 등기상 말소기준권리는 2014.12.11 접수된 효성새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 422,500,000원이고, 다른 구분건물과 공동담보 관계가 표시되어 있습니다. 이후 2019년 근저당권 36,000,000원, 2021년 노소정의 주택임차권, 2025년 국민행복기금 가압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 노소정의 보증금은 30,000,000원이고 계약일은 2017.08.28, 점유개시는 2017.09.03, 주민등록과 확정일자는 모두 2017.09.04입니다. 말소기준일인 2014.12.11보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저매각가가 보증금보다 낮아도 보증금 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 7층 705호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제705호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 도문구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노소정 / 34,899,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2014.12.11 효성새마을금고 근저당권입니다. 2019.06.26 설정된 후순위 근저당권 36,000,000원, 2021.04.29 등기된 노소정의 주택임차권, 2025.03.26 국민행복기금 가압류 7,395,506원, 2025.05.21 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노소정 | 제7층 제705호 20.7㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2017.09.04 / 2017.09.04 | 없음 | 배당요구 신고 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 노소정은 2017.09.04 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.04.29 임차권등기를 했지만, 말소기준권리인 2014.12.11 근저당보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음, 매수인의 보증금 승계도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 근저당 · 효성새마을금고 | 422,500,000원 | 25,102,540원 |
| 2. 후순위 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 7,395,506원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 노소정 | 34,899,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 25,970,000원 가정 시 집행비용 867,460원과 선순위 효성새마을금고 근저당에 25,102,540원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 475,692,417원으로 계산되어 있으나, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 25,970,000원 | 475,692,417원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 483,343,179원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 488,698,712원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 신청채권자 노소정의 청구액 34,899,451원은 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 배당 0원으로 표시됩니다. 선순위 채권액이 매각대금을 크게 초과하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구보건소 남서측 인근이며 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 705호이며 상·하수도, 난방, 승강기 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,388,000원으로 표시되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 25,970,000원의 시세 대비 할인 여부는 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.12.11 효성새마을금고 근저당이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당 채권최고액 422,500,000원은 다른 구분건물과 공동담보로 표시되어 있으므로 공동담보목록과 실제 채무잔액을 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 임차인 노소정과 경매신청 채권자 노소정의 관계, 임대차계약의 실제 내용 및 보증금 반환채권 발생 경위를 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 전입·확정일자 2017.09.04가 말소기준 2014.12.11보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없지만, 주민등록·점유 이력을 원본 자료로 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 2회 유찰이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 오피스텔 거래사례를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현재 실제 점유자와 미납 관리비, 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 가격과 관계인 검증은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2014.12.11 선순위 근저당이 말소기준이고, 임차인 노소정의 전입·확정일자는 2017.09.04이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금이 30,000,000원으로 현재 최저가 25,970,000원보다 크더라도 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 이것이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 선순위 근저당은 공동담보이고, 임차인과 경매신청 채권자가 동일한 이름으로 표시되어 있어 관계인 구조에 대한 확인이 필요합니다. 또한 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 공동담보·임대차 실체·현장 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 오피스텔 사건입니다.
