서울남부지방법원 2025타경12383. 금천구 독산동 어반팰리스 제7층 제702호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔이고, 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 권영만으로 2020.10.14. 거래가 344,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 소유권 취득 전부터 들어와 있던 임차인입니다.
박진영의 임대차계약일은 2020.09.17., 확정일자는 2020.09.23., 주민등록·점유개시는 2020.10.08.입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2022.01.27. 안산세무서장 관련 국세 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2022.11.09.로 말소기준 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 출발점은 이미 2020.10.08.에 갖춘 전입·점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제7층 제702호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상12층 · 사용승인일 2020.02.28. |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.14. 거래가 344,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 240,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2020.03.24. 설정됐던 하나은행 근저당권들은 2020.09.28. 모두 해지·말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 실제 말소기준은 2022.01.27. 국세 압류이고, 그보다 앞선 2020.10.08.에 전입·점유를 시작한 박진영은 대항력 있는 임차인입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 344,000,000원 | 2020.10.08. | 2020.09.23. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 박진영 1명입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있어 별도의 새로운 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 540,000,000원과 강제경매 신청채권 344,000,000원 역시 박진영의 임차보증금과 별개인 ‘추가 임차보증금’으로 합산하는 구조가 아닙니다.
② 실질취득 구조 — 확약 한 줄이 107,528,960원을 바꾼다
현재 회차 최저가는 240,640,000원입니다. 집행비용 4,168,960원을 먼저 제외하면, 박진영의 보증금 344,000,000원 중 예상 배당은 236,471,040원이고 107,528,960원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인이므로 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
* 107,528,960원은 확약을 적용하지 않은 배당계산상 미배당·룰상 인수액입니다. 확약의 효력과 실제 이행은 입찰 전 매각물건명세서 원본 및 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,168,960원 |
| 1. 임차인 박진영 보증금(우선변제) | 344,000,000원 | 236,471,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박진영 미배당액은 107,528,960원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 조건이 유효하게 이행되면 박진영 및 주택임차권 승계인과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근. 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 건물의 제7층 제702호이며 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 주차타워시설 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박진영·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실행 가능성 확인. 확약이 단순 문구에 그치지 않고 실제 잔액청구 포기와 임차권등기 말소로 이어지는 절차인지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한 재계산. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 107,528,960원으로, 최저가와 합산한 부담은 348,168,960원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납내역과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 박진영 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 시세 데이터가 제공되지 않았으므로 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·임차권 말소 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수구조를 뒤집는다”
이 사건을 최저가 240,640,000원만 보고 단순한 64% 할인 물건으로 해석하면 핵심을 놓칩니다. 박진영은 2020.10.08. 전입·점유해 2022.01.27. 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 344,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 107,528,960원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다.
다만 이 사건의 매각조건에는 임차인 박진영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득액은 240,640,000원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “확약 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형”입니다. 다만 실거래 시세가 없어 현재 가격의 시장 대비 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
