14,354,000원
인천지방법원 2025타경509272. 인천 계양구 작전동 어반스카이 3동 14층 1402호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 249,000,000원에서 최저매각가가 14,354,000원까지 내려온 고유찰 물건이지만, 권리 구조를 함께 보면 해석이 완전히 달라집니다. 임차인 강현중은 2020.08.24 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.03.12 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 246,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 14,354,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 658,372원을 먼저 제하고 임차인에게 13,695,628원이 배당됩니다. 보증금 잔액 232,304,372원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 실제 자금 부담은 낙찰대금 14,354,000원에 인수액을 더한 246,658,372원입니다. 감정가의 5.76%에 낙찰받는 것이 아니라, 실질적으로는 감정가 249,000,000원의 약 99.1% 수준을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 지상14층 건물 내 14층 1402호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2019.09.04 · 급배수·위생·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.08.26 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 14,354,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강현중 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘임차보증금 승계’
말소기준권리는 2021.03.12 남인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 핵심은 그보다 앞선 2020.08.24 임차인의 전입·점유입니다. 임차인 강현중은 확정일자 2020.07.09를 갖고 배당요구도 했으며, 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액을 매수인에게 대항할 수 있습니다. 즉 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 인수 부담까지 사라지는 물건이 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현중 | 14층 1402호 69.26㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.24 | 2020.07.09 | 246,000,000원 | 2024.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
② 회차별 가격 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,354,000원 | 232,304,372원 | 246,658,372원 |
| 9회 유찰 시 | 10,047,800원 | 236,533,060원 | 246,580,860원 |
| 10회 유찰 시 | 7,033,460원 | 239,493,142원 | 246,526,602원 |
8회 유찰에서 10회 유찰로 가정해 최저매각가가 14,354,000원에서 7,033,460원으로 더 낮아져도, 임차인 인수액은 232,304,372원에서 239,493,142원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 246,658,372원 → 246,580,860원 → 246,526,602원으로 거의 움직이지 않습니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 가격 메리트가 커지는 일반 물건과 정반대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 658,372원 |
| 1. 임차인 강현중 보증금 | 246,000,000원 | 13,695,628원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강현중 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강현중의 보증금 246,000,000원 중 예상배당은 13,695,628원, 부족분 232,304,372원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되는 경우 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 14층 1402호입니다. 사용승인일은 2019.09.04입니다.
- 주위환경. 인천작동초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 3필 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 건부지이며, 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차의 경제적 기준금액은 14,354,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 246,658,372원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 9회 유찰 시 실질취득 246,580,860원, 10회 유찰 시 246,526,602원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 임차인 대항력 원본 대조. 전입 2020.08.24, 확정일자 2020.07.09, 보증금 246,000,000원, 임차권등기 2024.06.21 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 강현중의 중복 지위 확인. 임차인이자 경매신청채권자로 나타나는 관계와 실제 보증금 지급·반환청구 경위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 보증금 지급자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “14,354,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아닙니다. 감정가 249,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가가 14,354,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금 인수액은 232,304,372원이고, 이를 최저가와 합치면 실질취득 246,658,372원입니다.
9회·10회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 246,580,860원과 246,526,602원으로 거의 그대로입니다. 따라서 “감정가의 5.76%까지 떨어졌다”는 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 여기에 국세 압류 3건의 배당 영향과 임차인·경매신청채권자가 동일인이라는 관계 확인까지 남아 있습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 대항력 보증금의 실제 승계액과 임대차 실체를 확인하는 것이 우선인 사건입니다.
