인천지방법원 2025타경509272. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제3동 1402호 오피스텔입니다. 감정가는 249,000,000원이지만 9회 유찰되면서 최저매각가가 10,048,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 매우 큰 가격 하락입니다. 그러나 등기와 임차관계를 함께 읽으면 다른 그림이 나타납니다. 임차인 강현중은 2020.08.24. 전입·점유를 시작했고, 2020.07.09. 확정일자를 갖췄습니다. 이는 2021.03.12. 설정된 말소기준 압류보다 앞선 권리관계입니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있다는 사실입니다. 임차권등기가 말소기준 압류 이후인 2024년에 이루어졌다고 해서 기존의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금의 인수를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2021.03.12. 갑구 6번 국(남인천세무서장)의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 2.46억 보증금이 낙찰가의 의미를 바꾼다

실제 임차인은 강현중 1명입니다. 임차권등기는 2024.06.21. 접수됐으며, 임차인이 직접 강제경매를 신청한 사건입니다. 배당요구도 이루어진 상태입니다.

주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류는 등기상 별도 채권입니다. 이를 강현중의 임차보증금에 합산하거나 실제 임차인 수를 늘리는 방식으로 계산해서는 안 됩니다. 또한 경매 신청채권자 강현중의 청구액과 임차보증금은 같은 사람의 관련 채권이므로 매수인 인수액 산정에서 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득 부담은 약 2.46억

현재 최저가 10,048,000원만 보면 감정가 대비 약 4.04% 수준입니다. 그러나 임차보증금 246,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다.

회차별 예상치를 비교하면 핵심은 분명합니다. 낙찰가는 계속 내려가지만 인수해야 할 보증금 잔액은 그만큼 증가합니다. 실질취득 총액은 어느 회차에서도 약 2.46억원 수준으로 유지됩니다. 따라서 다음 회차의 더 낮은 최저가만을 근거로 가격 매력이 개선된다고 판단할 수 없습니다.

감정가는 249,000,000원이고 소유자의 2020년 등기상 취득 거래가액은 246,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격이나 감정가를 현재 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다. 실질취득액 약 2.46억원의 가격 경쟁력을 판단하려면 해당 오피스텔의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,048,000원 가정)

현재 회차 추정배당 기준입니다. 집행비용 580,864원을 차감하면 임차보증금에 9,467,136원이 배당되고, 잔여 매각대금은 없습니다. 신청채권자 강현중의 청구액은 임차보증금과 별도로 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 인천작동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 14층 건물로 본건은 제14층 제1402호입니다. 사용승인일은 2019.09.04.입니다.
• 설비. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 중로, 북측으로 소로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성과 9회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 단순히 최저매각가가 낮다는 사실만으로 환금성이나 시세 대비 할인율이 높다고 판단할 수 없습니다. 최근 동일 건물 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 매각물건명세서상 강현중의 보증금 246,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 예상 인수액은 236,532,864원입니다.
• 실질취득액 기준. 현재 최저가 10,048,000원만으로 입찰가격을 평가하지 말고 인수액을 더한 약 2.46억원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임대차 실재성. 임차권자와 신청채권자가 동일합니다. 계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유관계 및 경매신청의 기초채권을 확인해 권리관계의 실재성을 검토해야 합니다.
• 세금과 배당. 국세 압류 3건의 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다. 실제 배당액이 줄면 승계 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 가압류 구분. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액을 별도 임차보증금이나 매수인 인수액으로 중복 산입하지 않아야 합니다.
• 오피스텔 시세 확인. 감정가 249,000,000원과 소유자의 과거 거래가 246,000,000원을 현재 시세로 대체하지 말고, 최근 동일 건물·유사 면적 거래를 기준으로 실질취득 부담을 검토해야 합니다.
• 명도와 비용. 임차권등기와 실제 점유관계를 확인하고 보증금 반환 및 인도 절차를 검토해야 합니다. 관리비 체납과 취득 관련 비용도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 기록 및 매각기일 진행 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,004만원짜리 물건이 아니라, 약 2.46억짜리 부담이다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 9회 유찰이라는 숫자가 만드는 착시입니다. 감정가 249,000,000원인 오피스텔의 최저가가 10,048,000원까지 하락했지만, 대항력 있는 강현중의 보증금 246,000,000원이 실질취득 부담을 결정합니다.

현재 회차에서는 236,532,864원의 임차보증금을 인수해야 하고, 더 유찰되면 매각가가 낮아지는 대신 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 감정가의 약 4%라는 사실은 실질적인 할인율을 의미하지 않습니다.

여기에 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 국세 압류 3건, 주택도시보증공사의 대규모 가압류와 오피스텔의 환금성 검토까지 필요합니다. 핵심은 최저가가 아니라 선순위 보증금 인수를 포함한 약 2.46억원의 실질취득 부담입니다. 최근 거래로 이 총액의 가격 경쟁력을 확인하기 전에는 저가 낙찰의 이점이 있다고 볼 수 없습니다.