인천지방법원 2025타경509272. 작전동 어반스카이 3동 14층 1402호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 249,000,000원이 여섯 차례 유찰되어 최저가가 29,293,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 강현중은 2020.08.24. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.09.입니다. 말소기준권리인 2021.03.12. 남인천세무서 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사되어 있습니다. 배당요구도 했지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용을 제외한 28,365,726원뿐입니다. 보증금 중 남는 217,634,274원은 낙찰자가 추가로 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 14층 1402호 · 임차권 범위 69.26㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 · 사용승인 2019.09.04 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.08.01. 매매, 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 29,293,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강현중 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
말소기준권리는 2021.03.12. 접수된 남인천세무서의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서·동안산세무서 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 강현중은 말소기준보다 앞선 2020.08.24. 전입·점유를 근거로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현중 | 14층 1402호 69.26㎡ 전부 주거(임차권등기) | 2020.08.24 2020.07.09 | 246,000,000원 | 2024.06.21 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 강현중 1명이 실제 임차인으로 조사되어 있습니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자 및 배당요구도 갖추어, 우선변제를 받은 뒤 남는 보증금에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 2.47억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수하는 금액은 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가가 추가로 떨어져도 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 29,293,000원 | 28,365,726원 | 217,634,274원 | 246,927,274원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.23% | 20,505,100원 | 19,736,008원 | 226,263,992원 | 246,769,092원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 14,353,570원 | 13,695,206원 | 232,304,794원 | 246,658,364원 |
현재 회차의 실질취득은 246,927,274원으로 감정가 249,000,000원의 99.2%입니다. 7회 유찰 시에도 246,769,092원, 8회 유찰 시에도 246,658,364원으로 거의 같은 수준입니다. 최저가 하락분이 그대로 매수인 인수액 증가로 전환되기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 927,274원 |
| 1. 임차인 강현중 보증금 | 246,000,000원 | 28,365,726원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 강현중 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 국세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 임차인의 실제 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 주거용 임차권등기가 설정되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 인천작동초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 최상층 1402호이며, 기본 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측 중로와 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰되었음에도 실질취득액이 감정가의 99.2% 수준으로 유지되는 구조라, 낮은 표면 최저가가 응찰 수요로 연결되기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 29,293,000원이 아니라 인수액을 포함한 246,927,274원을 기준으로 수익성과 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 주민등록 전입, 실제 점유와 반환채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류가 존재합니다. 당해세가 선순위 배당되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도·보증금 동시 협의. 대항력 임차인이 보증금 잔액을 변제받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있는 구조를 전제로 자금과 명도 일정을 검토해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 잔존 보증금 정산과 인도 완료 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 구조를 보라”
감정가 249,000,000원이 6회 유찰되어 최저가 29,293,000원까지 내려온 외형은 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 246,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 예상 인수액은 217,634,274원입니다. 낙찰가와 이를 합친 실질취득액은 246,927,274원으로 감정가의 99.2%입니다.
7회·8회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 246,769,092원, 246,658,364원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 여기에 국세의 선순위 배당 가능성과 임차인·신청채권자 동일인 확인 문제까지 남아 있습니다. 표면 최저가는 2,929만원이지만, 경제적 실체는 약 2.47억원짜리 인수형 경매입니다.