서울남부지방법원 2025타경12404. 양천구 신월동 웨인빌 제101동 제3층 제303호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 37.48㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 중 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2020.01.03입니다.
겉으로는 감정가 282,000,000원에서 64%인 180,480,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 가격의 기준점이 완전히 달라집니다. 임차인 최경옥은 2020.08.07 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024.01.31 서울특별시 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 283,000,000원이며, 예상배당에서는 임차인 배당이 0원으로 계산되어 보증금 잔액의 매수인 승계 위험이 핵심으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 37.48㎡ · 지하1층·지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 권영희 (2020.08.19 소유권이전 · 거래가액 272,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 316,544,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 임대주택 등기 | 2022.09.13 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2024.01.31 서울특별시 압류입니다. 2020.02.11 우리은행 근저당권은 2020.08.07 일부해지로 이미 말소됐습니다. 반면 최경옥의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.08.07로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2024.08.22 임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최경옥 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.07 | 283,000,000원 | 2024.08.22 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 283,000,000원으로 본다
웨인빌은 총 29세대이며, 비교 가능한 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 278,760,000원, 최신 거래는 2024.06의 285,600,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.04 | 38.89㎡ | 3 | 285,600,000원 |
| 2023.07 | 37.87㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2023.07 | 38.89㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 35.70㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 278,760,000원 |
최저매각가 180,480,000원만 보면 최근 12개월 평균의 64.7%이지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 실질취득 약 283,000,000원은 최근 12개월 평균 278,760,000원의 101.5%로 오히려 평균보다 높습니다. 최신 거래 285,600,000원보다는 소폭 낮지만, 확실한 시세 할인이라고 평가할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 인수 · 임차인 최경옥 보증금 | 283,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 316,544,227원 | 177,153,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,326,720원을 제외한 177,153,280원이 한국주택금융공사에 배당되는 계산이며, 신청채권 316,544,227원 중 139,390,947원이 미배당으로 남습니다. 임차인 최경옥의 예상배당은 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 안방, 방1, 거실, 주방·식당, 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.01.03입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 토지는 평탄한 세장형 공동주택 건부지입니다. 북서측 약 10m, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 웨인빌은 29세대 규모이고 실거래 표본은 6건입니다. 최근 12개월 평균은 278,760,000원이며, 물건 유형과 거래 표본 규모를 감안해 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 283,000,000원으로 잡기. 최저가 180,480,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금을 반영한 실질취득 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 보증금 승계 확인. 최경옥의 보증금 283,000,000원, 전입·점유 2020.08.07, 임차권등기 2024.08.22 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 64%까지 내려왔어도 실질취득은 약 283,000,000원으로 보므로, 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.13 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 각종 제한사항을 실제 취득 목적과 함께 점검해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 실거래는 2024.06의 285,600,000원이며, 최근 12개월 평균은 278,760,000원입니다. 실질취득 283,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “283,000,000원 인수형”이 먼저다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 180,480,000원이 아닙니다. 대항력 임차인 최경옥의 보증금 283,000,000원입니다. 말소기준인 2024.01.31 압류보다 전입·점유가 2020.08.07로 빠르고, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 낮아졌다는 사실은 이 물건의 가격 매력을 설명하지 못합니다. 가격 비교 기준은 실질취득 약 283,000,000원이며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 278,760,000원의 101.5%입니다. 최신 거래 285,600,000원보다 낮기는 하지만 최근 평균을 웃돌고, 29세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)이며 이미 2회 유찰된 점까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세권 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
