서울남부지방법원 2025타경12404. 양천구 신월동 웨인빌 101동 303호입니다. 전용면적은 37.48㎡, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 282,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 115,507,000원으로 내려왔습니다. 그런데 등기부에는 2020년 8월 7일 전입하고 점유를 시작한 임차인 최경옥이 확인됩니다. 임차보증금은 283,000,000원입니다.

말소기준으로 제시된 서울특별시 압류는 2024년 1월 31일입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건은 최저가보다 배당 후 얼마의 보증금이 남아 낙찰자에게 넘어오는지가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 임차인 보증금이 핵심

우리은행의 근저당권은 2020년 8월 7일 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 주목할 말소기준은 2024년 1월 31일 서울특별시 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 말소 대상으로 판단되지만, 임차권등기의 말소와 임차인에 대한 보증금 반환책임 소멸은 별개입니다. 기존 전입·점유로 취득한 대항력과 매각물건명세서의 인수 조건을 우선 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.83억, 대항력 있음

특히 확정일자는 2020.07.10과 2022.07.12로 등기돼 있습니다. 반면 현재 예상배당에는 임차인 우선배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 확정일자에 따른 우선변제 가능성과 예상배당의 전액인수 가정이 서로 맞는지 반드시 검증해야 합니다. 우선변제 순위를 확정하지 않고 실질취득액을 하나의 확정 금액으로 단정하는 것은 위험합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 보증금 기준으로 봐야 한다

웨인빌의 실거래 표본은 총 6건, 전체 평균은 278,133,333원입니다. 별도 집계된 최근 12개월 평균은 278,760,000원, 최신 표시 거래금액은 285,600,000원입니다. 최근·과거 비교 추세는 +1.4%로 제시돼 있습니다. 다만 나열된 실거래 내역의 가장 최근 거래월이 2024년 6월이므로, 2026년 10월 매각 시점의 실제 가격 수준은 재확인해야 합니다.

보증금 기준선 283,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,240,000원 높고, 최신 표시 거래 285,600,000원보다는 2,600,000원 낮습니다. 층·면적·상태 차이와 거래 시점의 시차까지 감안하면 의미 있는 가격 여유가 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,507,000원 가정)

위 표는 현재 예상배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 추정치이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 임차인 우선배당을 0원으로 처리하므로 등기된 확정일자 및 우선변제 순위에 관한 별도 검증이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 인수 위험은 남는다

시나리오의 미배당액은 신청채권자 측 미배당액입니다. 임차인의 보증금 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 임차인 배당 0원이라는 동일 가정이 적용돼 있으므로 실제 배당순위 확인 전에는 확정 취득비용으로 사용할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이 낙찰 이후에도 보호되고, 낙찰대금의 임차인 배당 증가분만큼 보증금 인수액이 감소하는 경우, 낙찰가 하락은 총취득부담을 동일한 비율로 낮춰주지 않습니다. 이 물건은 보증금이 283,000,000원인 만큼 최저가만 보고 할인 폭을 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.01.03 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10m, 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접하는 소로각지입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 634.2㎡, 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다.
• 규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 교육환경 상대보호구역 및 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰·취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 29세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 표시된 실거래 건수는 6건이며 가장 최근 거래는 2024.06으로, 매각 시점과 시차가 있어 현재의 매수 수요와 거래 가능 가격을 재확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 최경옥의 보증금 283,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 매수인에게 넘어오는 잔액을 구분해야 합니다.
• 우선변제권 및 배당순위. 임차인 전입일 2020.08.07, 확정일자 2020.07.10·2022.07.12와 서울특별시 압류 2024.01.31의 선후관계, 세금의 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당 시뮬레이션 대조. 현재 예상배당은 임차인 0원, 신청채권자 113,089,902원 배당을 가정합니다. 확정일자에 따른 우선배당 가능성과 상충 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 평가해야 합니다. 낙찰가만으로 최근 실거래와 비교하는 것은 부적절합니다.
• 임차인 점유 및 명도. 임차권등기가 있으나 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 반환과 인도가 연결될 수 있으므로 명도 비용과 일정을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택 등록사항과 매수 후 법적 의무의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 표시된 최신 실거래가 2024.06이므로 2026.10.29 매각기일 기준 최근 거래, 호가, 전세 시세 및 유사 평형을 새로 검증해야 합니다.
• 소규모 공동주택 환금성. 29세대 규모, 실제 거래량, 반복 유찰 이유 및 수요층을 확인하고 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금·관리비·추가비용. 당해세, 미납 관리비 중 승계 대상, 취득 관련 세금, 수리비 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려간다고 보증금이 사라지지 않는다”

웨인빌 303호는 감정가 282,000,000원에서 최저가 115,507,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 4회 유찰된 할인 물건입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 금액은 감정가도 최저가도 아닌 임차보증금 283,000,000원입니다.

임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 인수가 명시돼 있습니다. 임차인에게 우선배당되는 금액만큼 인수 잔액이 감소하는 구조라면 실질취득 부담은 약 2.83억 원 수준으로 수렴하며, 이는 제시된 최근 평균 2.7876억 원보다 높은 수준입니다. 반면 현재 예상배당처럼 임차인에게 배당하지 않는다면 매수인 부담은 낙찰가 외 보증금 전액까지 확대됩니다.

따라서 이 물건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라 실제 배당순위와 보증금 인수 잔액을 먼저 확정하는 것입니다. 이미 4회 유찰됐고, 과거 실거래 자료와 현재 시장 사이에도 시차가 있습니다. 권리·배당 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 겉으로 보이는 41%의 최저가가 실제 41%의 취득비용을 의미하지는 않습니다.