220,160,000원
서울남부지방법원 2025타경12405. 서울 강서구 화곡동 웨인씨티 제10층 제1003호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 문지우는 2022.01.08. 매매를 원인으로 거래가 329,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리분석의 핵심은 하나입니다. 진수빈은 2022.02.04. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.10.입니다. 말소기준권리인 2023.05.18. 국의 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 329,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 현재 매각가 가정에서 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 진수빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 유효하게 이행되면 진수빈 관련 미배당액은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12405 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘트리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제10층 제1003호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.01.08. 매매 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 ‘조건부 인수 0’
2021.10.29. 우리은행 근저당권은 2022.02.04. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.18. 국의 압류입니다. 이후 2023.11.01. 진수빈의 주택임차권등기와 2025.09.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, HUG 승계는 중복 보증금이 아니다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 진수빈 | 건물전부 · 2022.02.04. 확정일자 2022.01.10. | 329,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2023.11.01. | HUG 승계 확약 유효 시 인수 0 |
| 유예진 | 미상 · 2024.12.12. | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
| 서기웅 | 미상 · 2025.06.27. | 보증금 250,000원 월세 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
유예진의 전입일은 2024.12.12., 서기웅은 2025.06.27.로 모두 말소기준권리 2023.05.18.보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 매수인 인수 대상이 아닙니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 344,000,000원, 현재 최저매각가는 220,160,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다.
확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 220,160,000원입니다. 반대로 확약이 효력을 잃는다면 현재 배당 가정상 진수빈 보증금의 미배당액 112,722,240원이 인수 문제로 다시 살아납니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 |
| 1. 임차인 진수빈 보증금 · 우선변제 | 329,000,000원 | 216,277,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 진수빈 보증금의 미배당액은 112,722,240원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 확약 조건이 유효하게 이행되면 이 미배당액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 봅니다. 주택도시보증공사는 진수빈의 승계인으로, 동일 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 건부지로 이용 중이며 공시지가는 6,015,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘트리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 진수빈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 진수빈 임차권. 전입 2022.02.04., 확정일자 2022.01.10., 보증금 329,000,000원의 대항력 임차인이라는 사실을 기준점으로 삼아야 합니다.
- 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 진수빈의 승계인이므로 329,000,000원을 별도 보증금처럼 이중 합산하면 안 됩니다.
- 유예진 확인. 전입은 2024.12.12.로 기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 서기웅 확인. 전입 2025.06.27., 보증금 250,000원·월세 250,000원으로 말소기준권리 이후 전입입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현재 거래가를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.04. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 원문 및 관련 행정상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “이 물건의 승부처는 64%가 아니라 확약이다”
이 사건을 단순히 “감정가 344,000,000원에서 2회 유찰되어 220,160,000원까지 내려온 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 진짜 중심에는 보증금 329,000,000원의 대항력 임차인 진수빈이 있습니다.
확약이 없다면 현재 배당가정에서 112,722,240원이 미배당되고, 유찰이 더 진행될수록 미배당액은 156,137,792원, 190,870,234원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 전형적인 물건이 아닙니다.
반면 매각물건명세서에 적힌 대로 진수빈과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면, 이 사건의 주된 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 유예진·서기웅 역시 기준권리 이후 전입이라 현재 자료상 인수위험은 없습니다.
결론은 권리는 ‘확약 조건부 안전’, 가격은 ‘판단 보류’입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔더라도 비교 실거래가가 없으므로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 입찰 판단은 할인율보다 확약의 유효성·임차권 말소 실행 여부를 먼저 확인하는 데서 시작해야 합니다.
