인천지방법원 2025타경509357. 부평동 스카이블레스 10층 1003호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이지혁이며, 2019년 227,000,000원에 소유권이전된 뒤 2022년 개명등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 중요한 등기는 2019년 신한은행 근저당이 아닙니다. 그 근저당은 2019.05.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.19 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024년 안현민의 주택임차권등기가 존재합니다.
안현민은 임대차계약일 2022.04.02, 확정일자 2022.05.03, 주민등록·점유개시 2022.05.31, 보증금 232,000,000원으로 등기돼 있습니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 배당모형도 98,970,220원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 안현민 임차권에 한해 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
그렇다고 전체 인수위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 김하빈·양준운은 2024.10.16, 김은지는 2025.04.04 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 3명은 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확약은 안현민 임차권에만 적용되므로 이 3명에 관한 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509357 · 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 10층 1003호 · 도로명 인천광역시 부평구 시장로 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 14층 건물 중 10층 |
| 임차권 범위 | 10층 1003호 59.65㎡ 전부 |
| 소유자 | 이지혁 · 2019.09.20 소유권이전 거래가액 227,000,000원 · 2022.11.29 개명등기 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 135,730,000원 · 현재 7회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 264,731,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안현민 | 2022.05.31 / 2022.05.03 | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 98,970,220원 |
| 김하빈 | 2024.10.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은지 | 2025.04.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양준운 | 2024.10.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
안현민은 등기된 임차권자로서 보증금·확정일자·전입·점유가 모두 확인되고 배당요구도 2024.01.17 이뤄졌습니다. 현재 회차 배당모형에서는 매각대금 135,730,000원 중 집행비용 2,700,220원을 제외한 133,029,780원이 안현민에게 배당되고, 나머지 98,970,220원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 7회 유찰 — 최저가가 내려가도 권리 확인이 먼저
현재 최저매각가는 135,730,000원으로 감정가 277,000,000원의 49%입니다. 8회 유찰 시 매각가 시나리오는 108,584,000원, 9회 유찰 시 86,867,200원입니다. 그러나 대항력 인수형 임차권은 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 낙찰가만 낮아지고 총 부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 안현민 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 98,970,220원 | 264,731,520원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 108,584,000원 | 125,736,176원 | 264,731,520원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 86,867,200원 | 147,096,410원 | 264,731,520원 |
위 표의 안현민 인수액은 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 이 사건에서는 말소동의 확약에 따라 안현민 관련 실질 인수는 0원*으로 보지만, 김하빈·김은지·양준운의 보증금이 확인되지 않은 이상 현재 최저가 135,730,000원만을 실질취득 총액으로 단정할 수 없습니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,220원 |
| 1. 임차인 안현민 보증금 | 232,000,000원 | 133,029,780원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 264,731,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 안현민 보증금 부족분은 98,970,220원으로 계산됩니다. 다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석에서는 안현민 관련 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 확약 밖 점유자 3명의 보증금·권리관계는 이 배당모형에 포함돼 있지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층 1003호입니다.
- 입지. 부평동 부흥초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 부평시장역이 소재합니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 25m, 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 안현민 임차권에 관한 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소와 인수배제까지 어떻게 작동하는지 원문을 대조하세요.
- 김하빈 확인. 2024.10.16 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 양준운 확인. 2024.10.16 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 김하빈과 동일 주소·일자 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 김은지 확인. 2025.04.04 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 경매개시결정 2025.05.19보다 앞서므로 임대차 실체 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 7회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 미상 임차보증금이 확인되지 않으면 실제 부담액도 확정되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건의 첫인상은 감정가 277,000,000원에서 최저가 135,730,000원까지 내려온 7회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리구조를 보면 가격 할인율보다 먼저 확인해야 할 것이 분명합니다. 안현민의 보증금 232,000,000원은 원래 매수인 인수형이고 현재 회차 룰상 인수액도 98,970,220원입니다. 다행히 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 안현민 관련 인수는 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그러나 김하빈·김은지·양준운 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, “문제없음”으로 지울 수도 없는 대항력 가능·미상 영역입니다. 확약의 보호범위 밖에서 이 위험이 남아 있으므로 전체 인수액을 0원으로 단정하거나, 최저가 49%만 근거로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않은 물건. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 점유 3명의 임대차 실체 확인입니다.
