서울남부지방법원 2025타경12408. 서울 강서구 마곡동에 위치한 마곡럭스나인오피스텔 5층 507호입니다. 감정가 160,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 65,536,000원으로 내려왔습니다. 단순히 숫자만 비교하면 감정가의 절반에도 못 미치는 가격입니다. 그런데 등기부에는 임차보증금 168,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있고, 매각물건명세서는 이 임차권의 미변제 시 존속 가능성을 명시하고 있습니다. 이번 물건은 낙찰가격보다 낙찰 이후 인수해야 할 금액이 훨씬 중요합니다.
공부상 업무시설(오피스텔)이면서 주거용으로 사용되는 물건입니다. 해당 임차권은 2024년 1월에 등기되었으며, 경매개시결정일인 2025년 10월 1일보다 앞섭니다. 말소기준권리로 표시된 경매개시결정만 보고 이전 임차권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 등기부의 임차권 경정 내역과 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제5층 제507호 도로명: 서울특별시 강서구 마곡중앙5로1길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 사용 · 지상 14층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 14층 · 사용승인 2016.11.25 |
| 소유자 | 김선미 (2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,536,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 199,758,064원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2025.10.01 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 중요 인수 사항 | 임차보증금 168,000,000원의 주택임차권등기 — 미변제 시 말소되지 않음 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
등기부의 과거 신탁등기와 하나은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 김성원의 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
이 문구는 최저가가 낮더라도 매수인이 임차보증금 미변제액을 부담할 수 있다는 뜻입니다. 매각으로 모든 권리가 정리되는 물건이 아닙니다.
임차인 및 주택임차권 분석
| 임차권자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 주택임차권등기 |
168,000,000원 | 가능·미상 명세서상 대항 가능 임차권 |
확정일자 기재 실제 배당순위 확인 필요 |
해당 없음 | 미변제액 인수 위험 |
등기부에 기재된 임대차 관련 주요 사항은 다음과 같습니다.
| 임차권자 | 김성원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 168,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2018.10.08 · 2019.10.22 · 2021.02.25 · 2023.01.27 |
| 등기부상 주민등록일 | 2018.10.19 |
| 등기부상 점유개시일 | 2018.10.29 |
| 최초 확정일자 | 2018.10.19 (113,480,000원) |
| 추가 확정일자 | 2020.10.19 · 2021.02.26 · 2023.02.24 |
| 임차권등기 | 2024.01.05 (을구 3번) |
| 임차권 경정 | 2024.01.29 (을구 3-2번) |
| 배당요구 관련 접수 | 2024.01.29 |
| 임대차 이용 | 주거용 · 건물 전부 |
또한 최초 임차권등기와 경정등기의 말소 표시가 서로 다르므로, 현재 효력이 유지되는 등기 범위와 임차권등기의 연속성을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
특히 2024.01.29 경정등기에서는 2021.02.25 증액 보증금이 46,000,000원으로 정정되어 있습니다. 증액 부분의 확정일자가 최초 보증금과 다르므로, 전체 보증금을 단일한 우선순위로 취급하면 안 됩니다. 최초 계약과 증액분별 배당순위, 실제 우선배당액, 최종 미변제액을 구분해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가 40.96%가 실제 할인율은 아니다
감정가는 160,000,000원, 현재 최저가는 65,536,000원입니다. 그러나 주택임차권의 보증금은 168,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 따라서 임차보증금 인수형 구조에서는 최저매각가가 하락해도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 실질취득가격을 최저가만으로 계산해서는 안 되는 이유입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 160,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 65,536,000원 | 감정가의 40.96% |
| 임차보증금 | 168,000,000원 | 전액 미변제 시 인수 위험 |
| 실질취득 기준 | 약 168,000,000원 이상 | 우선배당·인수 구조에 따라 변동 |
| 임차인 배당 0원 가정 | 233,536,000원 | 최저가 + 보증금 전액 인수 |
반면 현재 예상배당표처럼 임차인에게 배당이 전혀 없는 구조가 그대로 적용된다면, 최저가 65,536,000원에 보증금 168,000,000원을 더한 233,536,000원의 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 어디까지나 임차보증금 전액 인수 가정이며, 실제 배당표가 확정된 것은 아닙니다.
시세와 비교할 대상은 65,536,000원이 아니라 실제 낙찰대금과 확정 인수액을 합친 실질취득가격입니다.
현재 확인된 동일 물건의 최근 실거래 시세가 없으므로, 감정가보다 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 실질취득 부담이 감정가인 160,000,000원보다 높아질 수 있다는 점이 우선적인 가격 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,536,000원 가정)
아래는 현재 회차의 예상배당 계산입니다. 특히 임차권자 김성원의 배당이 별도로 반영되지 않은 계산이라는 점에 주의해야 합니다. 이 표에서 매수인 인수를 0원으로 처리하더라도, 명세서에 명시된 임차권 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,579,648원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 199,758,064원 | 63,956,352원 |
| 2. 임차권자 · 김성원 | 168,000,000원 | 별도 산정 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 배당액 63,956,352원과 미배당액 135,801,712원은 임차권자에게 별도 배당을 반영하지 않은 계산값입니다. 임차권자의 우선순위가 반영되면 신청채권자 배당액도 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
회차별 예상배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 65,536,000원 | 63,956,352원 | 135,801,712원 |
| 5회 유찰 시 | 52,428,800원 | 51,085,082원 | 148,672,982원 |
| 6회 유찰 시 | 41,943,040원 | 40,788,065원 | 158,969,999원 |
5회 유찰 시 최저가가 52,428,800원, 6회 유찰 시 41,943,040원으로 낮아지더라도 임차보증금 168,000,000원 자체가 자동으로 감소하는 것은 아닙니다. 대항 가능한 임차권의 보증금이 매각대금에서 일부 변제되고 나머지가 인수되는 경우에는 낙찰가 하락만큼 인수잔액이 증가할 수 있습니다.
따라서 임차인 배당 0원과 매수인 인수 0원을 동시에 확정적인 사실로 받아들이면 안 됩니다. 법정 우선순위와 실제 배당액을 다시 산정해야 하며, 임차보증금 미배당액의 인수 여부가 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 감정가의 40.96%에 취득할 수 있는 저가 물건이라고 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 마곡나루역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 14층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 실제 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 사용되는 것으로 기재되어 있습니다. 주택임차권등기와 실제 주거사용 사실이 권리분석의 중요한 판단 요소입니다.
- 도로. 건물 동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역 및 도시개발구역 등에 해당합니다. 공항 관련 수평표면구역과 대공방어협조구역도 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 공부상 용도와 실제 주거 이용의 관계는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 마곡 생활권의 교통과 상업시설 접근성은 검토 요소이나, 현재 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 시세 대비 할인율을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부 확인. 매각물건명세서에 기재된 김성원의 주택임차권등기가 낙찰 후 어느 범위에서 존속하는지, 보증금 전액 또는 일부의 인수 여부를 확인하세요.
- 보증금 배당순위 검증. 최초 확정일자 2018.10.19와 이후 증액분의 확정일자를 구분하고, 실제 배당대상 금액과 선순위 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 2024.01.05 임차권등기와 2024.01.29 경정등기, 등기말소 표시 및 현재 효력을 최신 등기부에서 직접 확인하세요.
- 대항력·점유 확인. 주민등록 및 점유개시 관련 원본을 검토하고, 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하세요. 대항력 판정이 불명확하다는 이유만으로 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰대금과 예상 인수보증금, 집행비용, 명도비용 등을 구분해 총 취득 부담을 산정하세요. 최저매각가만을 투자원가로 사용하면 안 됩니다.
- 예상배당표 재검산. 신청채권자 한국주택금융공사에 대한 예상배당과 임차권자의 법정 우선배당을 함께 고려한 배당표를 확인하세요.
- 실거래 시세 비교. 동일 건물의 실제 이용형태와 유사한 호실의 최근 실거래가를 확인한 뒤, 낙찰대금이 아니라 실질취득총액과 비교하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 낮아진 최저가가 권리상 인수 위험을 반영한 결과일 수 있으므로, 단순히 유찰 횟수가 많다는 이유로 가격 매력을 높게 평가하지 마세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자의 인도·명도 문제를 사전에 확인하세요. 임차권 존속 여부에 따라 낙찰 후 인도 가능성도 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 임대차 자료를 최신 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “6,553만원에 낙찰받아도 6,553만원짜리 취득은 아니다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 65,536,000원입니다. 감정가 160,000,000원에서 4회 유찰된 결과이기 때문입니다. 하지만 실제 투자 판단을 좌우하는 숫자는 임차보증금 168,000,000원입니다.
등기부에 확인되는 주택임차권은 강제경매개시보다 먼저 등기되었고, 매각물건명세서는 보증금 미변제 시 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 매수인이 최저가만 지급하면 권리관계가 모두 정리된다고 생각해서는 안 됩니다.
선순위 임차권에 매각대금이 우선배당되는 구조라면 실질취득가격은 보증금 규모에 수렴합니다. 반대로 임차보증금이 배당되지 않고 전액 인수된다면 현재 최저가 기준 부담은 233,536,000원까지 발생할 수 있습니다. 실제 부담은 배당순위와 임차권 인수 범위가 확정되어야 산정할 수 있습니다.
이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 임차권의 존속 여부와 미변제 보증금 규모를 우선 확인해야 하는 사건입니다. 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류 및 권리·배당 원본 재검증입니다. 권리상 인수 위험이 해소되지 않는 한 추가 유찰만으로 투자 매력이 높아지는 물건은 아닙니다.
