서울남부지방법원 2025타경12408. 마곡럭스나인오피스텔 5층 507호입니다. 공부상 용도와 사건 분류에는 근린시설·업무시설 성격이 나타나지만, 감정 이용상태는 오피스텔이며 매각물건명세서 비고상 주거용으로 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 김선미이고, 2021.02.25 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 그보다 앞선 임차인의 점유·주민등록과 임차권등기입니다. 김성원의 임대차는 2018.10.08부터 시작됐고 주민등록일자는 2018.10.19, 점유개시일자는 2018.10.29입니다. 2024.01.05에는 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌으며, 명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 · 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상14층 · 제5층 제507호 · 사용승인 2016.11.25 |
| 소유자 | 김선미 (2021.02.25 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 81,920,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 199,758,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 앞선 임차권이 먼저다
2016.12.14 설정된 하나은행 근저당권 72,000,000원은 2019.12.13 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 결정적으로 봐야 할 선행권리는 그 이후 소유권과 별개로 존속한 김성원의 임차관계입니다. 임차인은 2018.10.19 주민등록, 2018.10.29 점유개시 기록이 있고, 최초 확정일자는 2018.10.19입니다. 이후 증액분에도 별도의 확정일자가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 | 주거 · 임차권등기 | 168,000,000원 | 2018.10.19 / 2018.10.29 | 2018.10.19 · 2020.10.19 · 2021.02.26 · 2023.02.24 | 대항력 有 우선변제 근거 有 미변제 잔액 승계 |
배당요구는 2024.01.29 접수돼 있습니다. 임차권등기에는 최초 보증금 부분과 증액분별 확정일자가 각각 기재돼 있어 배당순위는 금액별 확정일자에 따라 나뉠 수 있습니다. 그러나 매수인 관점에서 더 중요한 결론은 보증금 전액이 변제되지 않는 한 임차권이 남는다는 점입니다.
③ 가격 판단 — 8,192만원이 아니라 약 1.68억으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원의 51.2%인 81,920,000원입니다. 표면 할인폭만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건에서는 그 숫자가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항 임차권 보증금이 168,000,000원이므로 실질취득은 약 168,000,000원, 즉 감정가의 105.0% 수준입니다.
실거래 비교자료는 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 오히려 확인 가능한 가격 기준인 감정가보다 실질취득가가 8,000,000원 높습니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 단순 인수차액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 81,920,000원 | 86,080,000원 | ≈168,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 65,536,000원 | 102,464,000원 | ≈168,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 52,428,800원 | 115,571,200원 | ≈168,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,874,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 199,758,064원 | 80,045,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 한국주택금융공사의 미배당액은 119,712,624원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표와 별개로 매각물건명세서상 김성원의 대항 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리이므로, 매수인 경제성 판단에는 별도 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마곡나루역(9호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용으로 사용한다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2016.11.25입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 동측 중로변 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 7,976,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 취득부담으로 계산. 현재 최저가 81,920,000원에만 맞춰 수익률을 계산하지 말고, 대항 임차권의 미변제 잔액을 더한 실질취득 약 168,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 배당·잔액 확인. 김성원의 보증금은 168,000,000원이고 배당요구일은 2024.01.29입니다. 배당기일 후 실제 변제액과 매수인에게 남는 잔액을 반드시 확정해야 합니다.
- 증액분별 우선순위 확인. 임차보증금에는 여러 차례 증액분이 있고 확정일자도 2018.10.19, 2020.10.19, 2021.02.26, 2023.02.24로 나뉘어 있습니다.
- 주거 사용 확인. 공부상 오피스텔·업무시설 성격과 실제 주거 사용이 병존하므로 현황, 전입, 명도 및 사용 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰 자체를 할인으로 보지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 대항 임차권이 그대로라면 실질취득은 약 168,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,192만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 160,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가는 81,920,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 김성원은 2018년부터 주민등록과 점유 기록이 있고, 보증금 168,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 적고 있습니다.
따라서 현재 회차에서 단순 계산한 인수차액은 86,080,000원이고, 실질취득은 약 168,000,000원으로 봐야 합니다. 이는 감정가 160,000,000원의 105.0%입니다. 한 번 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수분이 늘어나는 구조라 총액의 개선도 제한됩니다. 표면 최저가는 매력적이지만 실질취득은 감정가 이상인 인수형 물건. 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 잔액을 먼저 계산해야 하는 경매입니다.
