41,160,000원
91,000,000원
인천지방법원 2025타경509373. 인천 서구 가좌동 가좌빌라 15동 1층 102호, 전용 37.98㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 서영애는 2013.03.29. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 46,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 정윤진의 77,000,000원 가압류와 현재 강제경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 조사된 김현정·김재은·고유선의 전입일 역시 모두 2013.03.29. 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰가 외에 보증금을 추가로 승계하는 구조가 아니며, 실질취득액은 최저가 41,160,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 263-18 1층 102호 · 도로명주소 인천광역시 서구 가석로 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.98㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 단지 / 준공 | 가좌빌라(15동) · 13세대 · 1992.06.30. |
| 소유자 | 서영애 (2013.03.29. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정윤진 / 122,896,219원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후 권리는 소멸
1992년 한국주택은행 근저당은 2005.05.10. 해지로 말소됐고, 2010년 계양신용협동조합 근저당과 종전 경매개시결정은 2013.03.29. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 서영애의 소유권 취득과 동시에 설정된 2013.03.29. 중소기업은행 근저당입니다.
2020.03.13. 정윤진의 가압류 77,000,000원과 2025.05.20. 현재 사건의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 충남신용보증재단의 24,000,000원 가압류는 2024.01.23. 해제됐고, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정도 2025.08.12. 취하로 말소됐습니다. 등기상 낙찰자가 승계할 존속 권리는 확인되지 않으며 예상 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 2016.06.14. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재은 | 2023.11.21. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고유선 | 2024.12.20. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2013.03.29.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 없어 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 실거래 비교 — 최저가보다 실질취득액으로 판단
인수액이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 41,160,000원입니다. 가좌빌라 15동의 전용 37.98㎡ 안팎 실거래는 3건이며, 평균은 91,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.06㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2022.07 | 37.98㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2022.06 | 37.98㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 91,000,000원 |
감정가 84,000,000원은 실거래 평균 91,000,000원보다 낮고, 실질취득액 41,160,000원은 평균의 45.2%입니다. 2026.03.의 가장 최근 거래 76,000,000원과 비교해도 실질취득액은 낮습니다. 다만 실거래가 3건뿐이고 2022년 거래 2건이 평균에 포함돼 있어, 표본 평균을 확정적인 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,140,880원 |
| 1. 채권자 배당 합계 | 591,888,657원 | 40,019,120원 |
| 미배당 채권 | 551,869,537원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
최저가 기준 매각대금은 집행비용 1,140,880원과 채권자 배당 40,019,120원으로 전액 소진됩니다. 소유자 잔여는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌역 동측 인근이며, 주변은 주거·공장·상업시설이 함께 형성된 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인천가좌역과 노선버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 알씨조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호로, 공부상 다세대주택입니다. 기본 전기·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 269.0㎡의 세로장방형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측 가석로의 소로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역에 포함되며 광로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,397,000원이며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어와 관리 상태를 전제로 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2013.03.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 종전 근저당·압류·경매 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 김현정·김재은·고유선의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유자를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 일정에는 영향을 줍니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·곰팡이·보일러·배관·창호·수리비를 현장과 관계인을 통해 점검하세요.
- 당해세 확인. 세금성 압류 이력과 별개로 매각기일 기준 당해세·교부청구 내역을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 13세대·1992년식·1층·준공업지역이라는 조건을 반영해 실거래 평균보다 보수적인 매도가를 적용하세요.
- 회차별 자금 계획. 추가 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 28,812,000원과 20,168,400원입니다. 수리·명도·세금 비용을 합친 총투입액으로 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싼 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2013.03.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 후순위 전입자로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
따라서 최저가 41,160,000원이 곧 실질취득액이며 실거래 평균 91,000,000원의 45.2%라는 가격 차이는 유효합니다. 다만 13세대 규모, 1992년식, 1층, 준공업지역 혼용 입지, 내부 미확인, 2회 유찰이라는 조건은 낮은 가격에 이미 반영됐을 가능성이 큽니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인을 전제로 한 조건부 매력. 등기보다 내부 상태와 명도, 향후 매도 가능 가격이 최종 입찰가를 결정할 물건입니다.
