서울남부지방법원 2025타경12410. 공부상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재된 에이치밸리움2차 704호입니다. 전용면적은 35.89㎡이고, 지하 2층·지상 12층 건물의 7층에 위치합니다. 사용승인일은 2021.09.06입니다. 소유자 우준형은 2021.09.16 매매를 원인으로 거래가액 389,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 보증금 379,000,000원의 선순위 임차권과 그 미배당액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건부 포기 조항을 정확하게 읽어야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건은 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 35.89㎡ · 지상 12층 중 7층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 소유자 | 우준형 · 거래가액 389,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 262,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2021.09.06 |
| 규모 | 에이치밸리움2차 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 출발점
등기부상 현재 소유자는 우준형입니다. 2021.10.19에는 민간임대주택등기도 접수되어 있고, 2024.04.03에는 정호진 명의의 주택임차권이 보증금 379,000,000원으로 등기됐습니다. 임대차계약일은 2022.03.22, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.03.25입니다.
경매개시결정은 2025.09.30이므로 정호진의 전입·점유·확정일자가 훨씬 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있고, 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정호진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.03.25 | 379,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 정호진 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘주택임차권 승계인’으로 기재되어 있으므로 정호진 보증금과 별개의 새로운 보증금 379,000,000원을 다시 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 67.7%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
에이치밸리움2차 전용 35.89㎡의 제공 실거래는 총 12건이고, 평균 거래가는 387,333,333원, 최저 379,000,000원, 최고 389,000,000원입니다. 현재 최저매각가 262,400,000원은 이 평균의 67.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 35.89㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 9 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 9 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 7 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 7 | 389,000,000원 |
| 평균 | 35.89㎡ | 12건 | 387,333,333원 |
숫자만 놓고 보면 확약 유효 시 실질취득액 262,400,000원은 제공 실거래 평균 387,333,333원의 67.7% 수준입니다. 그러나 12건 모두 2021.09 거래입니다. 최신 거래로 제시된 거래 역시 2021.09, 389,000,000원이므로 이 표본만으로 2026년 현재 시세보다 32.3% 싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 이 67.7%는 과거 거래 표본 대비 할인율로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,473,600원 |
| 1. 임차인 정호진 보증금 | 379,000,000원 | 257,926,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 미배당 보증금은 121,073,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 정호진 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 정호진 보증금과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 262,400,000원 | 121,073,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 209,920,000원 | 172,818,880원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 167,936,000원 | 214,215,104원 | 실질 인수 0원 |
확약을 제외한 순수 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 즉 2회 유찰에서 121,073,600원, 3회 유찰 시 172,818,880원, 4회 유찰 시 214,215,104원으로 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건에서 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 금물입니다. 다만 매각 조건대로 정호진과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권 말소가 작동하면 이 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 등촌역 북측 인근으로, 대로변 상업·업무시설, 오피스텔, 중소형 아파트단지, 주상용건물, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 12층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 6,854,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있고 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 에이치밸리움2차는 총 8세대의 소규모 건물이며, 제공 실거래 12건은 모두 2021.09에 집중되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 정호진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 별도 기억. 현재 회차 기준 일반적인 대항력 계산상 미배당액은 121,073,600원입니다. 실질 0원 판단은 확약이 유효하다는 전제에서만 성립합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 정호진 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 두 번 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.19 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 승계 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 제공 실거래 12건은 전부 2021.09 거래입니다. 67.7%라는 비율만 보고 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
- 소규모 환금성. 총 8세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0으로 표시돼 있어 재매각·환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 기재되어 있습니다. 용도에 따른 금융·세금·임대 운용 조건을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가”보다 “확약이 실제로 작동하는가”가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 410,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 262,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조만 떼어 보면 보증금 379,000,000원의 정호진이 2022.03.25부터 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 확약을 무시하면 현재 회차 미배당액 121,073,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
반전은 매각 조건입니다. 정호진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 명시되어 있으므로, 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 262,400,000원입니다.
다만 가격 비교 자료는 전부 2021.09 거래여서 현재 시세 판단에는 시점 한계가 크고, 총 8세대 소규모 건물이라는 환금성 요소와 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 유효 시 권리 부담은 크게 해소되지만, 확약 원문·임차권 말소·민간임대주택등기 및 최신 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 조건부 물건”입니다.
