인천지방법원 2025타경509435. 인천 부평동 선인주택타운 3층 302호, 전유부분 36.05㎡의 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 46,550,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 임차인 허성진은 2021.12.24. 전입·점유를 시작해 말소기준권리인 2022.05.26. 고경남 근저당보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.11.19.로 갖췄고 배당요구까지 했으므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 46,550,000원에서 집행비용 1,237,900원을 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 45,312,100원입니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 54,687,900원이 인수액이므로, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 101,237,900원입니다. 이는 감정가보다 6,237,900원 높습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-323 선인주택타운 3층 302호 도로명: 인천광역시 부평구 경인로834번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 전유부분 36.05㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 현황 표시 | 현황상 통칭 C동 |
| 소유자 | 김덕중 (2022.05.19. 거래가 101,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허성진 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준권리는 2022.05.26. 설정된 고경남의 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 허성진의 전입·점유일은 2021.12.24.로 말소기준보다 빠르며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허성진 | 제3층 제302호 36.05㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.12.24. | 2021.11.19. | 2024.01.22. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
허성진은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 보증금 100,000,000원의 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 하지만 매각대금이 보증금보다 작아 전액 배당이 불가능하므로, 미배당 잔액 인수 위험이 현실화됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
이 물건은 유찰될수록 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰대금이 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 모든 회차에서 약 1억 원으로 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 54,687,900원 | 101,237,900원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 68,401,531원 | 100,986,530원 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 78,001,072원 | 100,810,571원 |
현재 최저가만 보면 감정가 대비 49%지만, 실질취득은 101,237,900원으로 감정가 95,000,000원의 106.6%입니다. 3회·4회 유찰까지 가더라도 실질취득은 각각 100,986,530원, 100,810,571원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 허성진 보증금 | 100,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 근저당 · 고경남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 압류 · 국 | - | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 허성진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 46,550,000원은 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 54,687,900원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 임차인 배당액이 줄면 인수액은 그만큼 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 동수역 남서측 인근의 기존 주택지대로, 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동수역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 북측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 희망천지구 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 46,550,000원에 임차보증금 인수액 54,687,900원을 더한 101,237,900원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 68,401,531원, 4회 유찰 시 78,001,072원으로 증가해 실질취득은 약 1억 원에서 거의 내려가지 않습니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차인이자 신청채권자인 허성진의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 경위와 강제경매 신청채권을 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 반영. 집행비용과 당해세 등 실제 선순위 배당이 늘면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 아니라 106.6% 실질취득”
이 물건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 95,000,000원짜리 다세대주택의 최저가가 46,550,000원까지 내려왔으니 절반 가격처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 중 54,687,900원을 추가로 인수하면 실질취득은 101,237,900원입니다. 감정가의 106.6%입니다.
더 유찰돼도 결론은 바뀌지 않습니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 3회 유찰 시 100,986,530원, 4회 유찰 시 100,810,571원의 실질취득이 됩니다. 별도의 임차관계 부인이나 보증금 인수 해소 근거가 확인되지 않는 한, 이 사건은 낮은 최저가를 투자 매력으로 볼 수 없는 인수형 물건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실제 취득비용은 감정가보다 높다.
