서울남부지방법원 2025타경12420. 강서구 화곡동 쌍떼포레 8층 802호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 방·거실겸주방·화장실·다용도실을 갖춘 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 20일 매매를 원인으로 339,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 19일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 인수 여부입니다. 김수강은 2022년 4월 19일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 4월 5일입니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 19일이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조이며, 현재 최저가 217,600,000원 가정 시 집행비용을 제외한 213,753,600원이 임차보증금에 배당되고 125,246,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실 · 지하2층/지상15층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2021.12.15 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.20 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 217,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 2021년 코리아신탁 및 수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2022년 4월 19일 손재현에게 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류가 등기돼 말소기준으로 분석되며, 2025년 9월 30일 같은 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
김수강의 전입·점유는 2022년 4월 19일로 이 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022년 4월 5일입니다. 2023년 11월 9일에는 보증금 339,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적인 배당 계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이 사건은 별도의 포기·말소 조건으로 그 위험을 제거한 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해 본다
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수강 | 건물전부 · 2022.04.19 확정일자 2022.04.05 | 339,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 본인 임차인 | 실질 인수 0원 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 최지아 | 미상 · 2025.08.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이후. 보증금·확정일자는 확인 필요 |
주택도시보증공사는 매각조건에서 김수강의 주택임차권 승계인으로 언급됩니다. 따라서 김수강 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 217,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
이번 사건에서는 포기·말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 217,600,000원입니다. 만약 그 조건이 없다고 가정하면 배당 시뮬레이션상 김수강 보증금 미배당액 125,246,400원이 남는 구조입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 반드시 포기·말소 조건의 실제 이행을 전제로 한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 김수강 보증금 | 339,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김수강의 미배당 보증금은 125,246,400원입니다. 다만 매각조건상 김수강 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 금액은 매수인의 실질 인수액에 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 김수강 계산상 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 김수강 계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 217,600,000원 | 64% | 125,246,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 174,080,000원 | 51.2% | 168,157,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 139,264,000원 | 40.96% | 202,485,696원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가해 매수인의 실질취득비용이 크게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 이 사건도 계산상 김수강 미배당액이 125,246,400원 → 168,157,120원 → 202,485,696원으로 증가합니다. 그러나 이번 매각조건에서는 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 8층 802호이며 사용승인일은 2021.12.15입니다.
- 설비. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 포장도로 및 서측 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 토지면적 357.3㎡, 공시지가 7,461,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김수강과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함됐는지 원본에서 재확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 김수강 관련 인수는 실질 0원으로 보지만, 이 조건을 다른 점유자에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 최지아 점유 확인. 2025.08.11 전입으로 말소기준보다 후순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 점유관계와 임대차 내용을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 경매 후 해당 등기의 효력 및 말소 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 응찰 전 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금은 있지만, 이번 사건은 조건이 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 위험해 보입니다. 감정가가 340,000,000원인데 대항력 있는 김수강의 보증금이 339,000,000원이고, 현재 최저가 217,600,000원에서는 배당 후 125,246,400원이 남기 때문입니다. 일반적인 구조라면 이 미배당액을 매수인이 떠안을 가능성을 핵심 리스크로 봐야 합니다.
하지만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 김수강 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 김수강 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 217,600,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 높다고 평가할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐지만, 최근 실거래와의 직접 비교값이 없어 217,600,000원이 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 확약 범위 밖의 점유자 최지아가 있고 민간임대주택등기도 남아 있어 확인 포인트가 존재합니다. 결론적으로 주된 임차보증금 인수 위험은 조건으로 해소되지만, 가격과 잔여 확인사항 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
