서울남부지방법원 2025타경12430. 강서구 화곡동 다온숲 503호, 전용 29.99㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 415,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 212,480,000원입니다. 겉으로는 최근 동일면적 거래 300,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차보증금 승계 여부입니다.

등기부에는 이원모의 주택임차권이 2024.04.03 등기돼 있고, 임차보증금은 430,000,000원입니다. 전입 2022.03.25, 확정일자 2022.02.25로 매각대금보다 보증금이 훨씬 큽니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 다만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 이원모와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

등기 흐름상 2021년 신탁과 신탁말소를 거쳐 문선희 명의로 귀속됐고, 2024.04.03 이원모의 주택임차권이 등기됐습니다. 이후 2025.09.30 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.09.30 강제경매개시결정으로 선언돼 있고, 이원모 임차권은 그 이전 권리로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 이 원칙을 이번 사건의 매각조건이 별도로 해소하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 따라서 이원모의 보증금 430,000,000원과 별개의 두 번째 보증금 430,000,000원을 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이원모와 문태종 2명으로 봅니다.

③ 가격 비교 — 70.8%지만 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다

다온숲 전용 29.99㎡의 최근 확인 거래는 2026.07, 6층 300,000,000원 1건입니다. 대상 물건도 전용 29.99㎡로 면적은 일치합니다. 현재 최저가 212,480,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 300,000,000원의 70.8%입니다.

다만 거래 표본은 1건뿐입니다. 더 중요한 점은 문태종 보증금이 미상이라 실질취득 총액 자체가 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 70.8%라는 숫자는 경매가격과 최근 거래가의 단순 비교일 뿐, 최종 투자비용 기준의 할인율로 사용할 수 없습니다. 이 사건에서 가격 메리트 판단은 문태종의 보증금과 권리관계를 확인한 뒤에야 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)

배당계산 자체에서는 이원모 보증금의 부족분이 221,294,720원으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이원모 부분의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 문태종의 미상 보증금은 위 배당표에 포함돼 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 이원모 부족분은 늘어도 실질 인수는 0원*

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금에 가까워집니다. 그러나 이원모에 대해서는 매각조건상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제돼 있어, 위 시나리오의 룰상 미배당액을 매수인 실질부담으로 더하지 않습니다. 다만 이 효과는 이원모·주택도시보증공사에 관한 조건일 뿐, 문태종에게 자동 적용되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 다온숲은 20세대·2021.12.02 준공입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근으로, 학교·공원·빌라·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 중 제5층 제503호이며, 급·배수·난방·화재경보·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 대상자는 외국인 등이며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 토지 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다.
• 시장표본. 동일면적 최근 거래 표본이 1건뿐이어서 한 건의 거래가를 절대적인 시세로 보기에는 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 문태종 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·점유 범위와 현재 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득 총액을 계산할 수 있습니다.
• 매각조건 원문 대조. 이원모와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 이원모 보증금 430,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 70.8%만 보고 입찰 금지. 현재 최저가는 최근 거래의 70.8%지만 문태종의 미상 인수위험이 해결되기 전에는 최종 실질취득액 기준의 가격 메리트가 확정되지 않습니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 1.8회보다 현재 유찰 횟수가 많으므로 권리·점유·매각조건을 가격보다 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전의 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 4.30억은 막혔지만, 위험이 0은 아니다”

이 사건의 가장 큰 숫자는 이원모의 보증금 430,000,000원입니다. 현재 최저가 212,480,000원보다 훨씬 커서 통상적인 대항력 인수형이라면 사실상 가격 메리트가 사라지는 구조입니다. 그러나 이번에는 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 있어 이원모 부분의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 문태종이 2024.10.25 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 조건 밖 임차인의 인수위험이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 총액도 확정할 수 없습니다. 최근 동일면적 거래 300,000,000원 대비 현재 최저가가 70.8%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 미상 임차보증금 하나가 그 차이를 모두 뒤집을 수 있습니다. 결론은 주된 임차권은 조건부 해소, 남은 미상 임차인은 미해소입니다. 가격보다 문태종 확인이 먼저입니다.

* 이원모에 관한 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서 비고의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다. 문태종에게는 이 조건이 적용된다는 자료가 없습니다.