서울남부지방법원 2025타경12435. 강서구 공항동 마곡블루힐 404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영만은 2020.11.04. 매매를 원인으로 거래가액 243,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 236,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 151,040,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 매각조건의 효력입니다.
홍재명은 전입 2020.12.16., 점유개시 2020.12.14., 확정일자 2020.11.05.로 말소기준권리인 2022.04.04. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 243,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당모형상 홍재명에게 148,125,440원이 배당되고, 나머지 94,874,560원이 원칙상 매수인 인수액입니다. 즉 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 단순히 유찰 횟수만 보고 싸다고 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 방화대로5다길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제4층 제404호 · 사용승인일 2020.08.31. |
| 소유자 | 권영만 · 2020.11.04. 매매 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 151,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력이 핵심
등기상 우리은행 근저당권은 2020.09.17. 설정됐지만 2020.10.13. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2022.04.04. 안산세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 홍재명의 주택임차권등기 자체는 2022.12.26.이지만, 임대차계약일 2020.11.04., 점유개시 2020.12.14., 전입 2020.12.16., 확정일자 2020.11.05.로 말소기준보다 앞선 대항력이 확인됩니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍재명 | 건물 404호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.16. | 2020.11.05. | 243,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 김대연 | 미상 | 2024.11.08. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
홍재명은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 배당모형에서 집행비용 2,914,560원을 제외한 148,125,440원이 홍재명에게 배당됩니다. 보증금 243,000,000원과의 차액 94,874,560원이 원칙상 매수인 인수액입니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 151,040,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 제공된 거래정보에는 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
마곡블루힐은 2020.08.31. 준공, 총 20세대로 표시돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 하지만 마지막 낙찰금액과 낙찰일이 없어, 현 회차 가격의 시장 경쟁력을 검증할 직접 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,560원 |
| 1. 임차인 홍재명 보증금 | 243,000,000원 | 148,125,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형 기준입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 모형상 홍재명 미배당액은 94,874,560원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약 유효 여부가 모든 계산을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 151,040,000원 | 94,874,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 120,832,000원 | 124,659,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 96,665,600원 | 148,474,381원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 홍재명 보증금의 미배당 잔액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 포기·말소 조건이 유효하게 집행되면 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원이므로 매수인의 실질취득 부담은 해당 회차 매각대금 중심으로 바뀝니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 입지. 송정중학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·공항 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 404호, 사용승인일은 2020.08.31.입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,237,000원/㎡, 토지면적 330.1㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시됐습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰금액·낙찰일은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 홍재명 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 홍재명 인수액 구분. 룰상 현재 회차 미배당액은 94,874,560원이지만, 확약 조건 유효 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 김대연 별도 확인. 전입 2024.11.08.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 및 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대의 최신 실거래와 실제 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 보호구역·수평표면구역·토지거래계약 허가구역 등 제한사항의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로는 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰되어 151,040,000원까지 내려온 물건이지만, 일반적인 할인 경매와는 출발점이 다릅니다. 홍재명의 보증금이 243,000,000원이고 말소기준보다 앞선 대항력을 갖기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만 94,874,560원이 미배당되어 매수인에게 이어지는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 홍재명과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건의 권리 승부처는 ‘보증금 2.43억’ 그 자체가 아니라 포기·말소 조건의 최종 확인입니다.
가격 측면에서는 감정가의 64%라는 숫자가 눈에 띄지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싼지는 판단을 보류해야 합니다. 결론은 “권리는 조건부 해소 가능, 가격은 별도 검증 필요.” 확약 원문과 실제 시세를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
