서울남부지방법원 2025타경12440. 마곡동 ‘마곡경동미르웰’ 101동 3층 302호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박재범으로, 2022년 9월 5일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 오예림은 2022년 7월 6일 확정일자, 2022년 8월 16일 주민등록·점유개시를 갖추고 2024년 6월 24일 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025년 9월 30일로, 임차권 측 권리가 그보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박재범 (2022.09.05 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 85,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 명세서 조건으로 실질 해소
2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권들은 2022년 6월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 오예림의 임대차관계가 형성됐고, 2024년 6월 24일 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정은 2025년 9월 30일이며, 이 사건 자료상 말소기준으로 선언된 권리도 해당 강제경매개시결정입니다. 오예림의 전입·점유는 그 이전이므로 대항력은 인정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 오예림 | 전부 · 2022.08.16 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 오예림 권리 승계 | 별도 합산 없음 | 승계 | 오예림과 동일 조건 |
보증기관의 신고는 별도의 임차보증금이 하나 더 존재한다는 뜻이 아닙니다. 오예림 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 보증금 총액을 280,000,000원으로 더하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명, 보증금 기준액은 140,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,680원 |
| 1. 임차인 오예림 보증금 | 140,000,000원 | 83,816,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오예림 보증금 부족분은 56,183,680원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등양초등학교 북서측에 위치하며, 주변에 업무시설·아파트·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 양천향교역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재돼 있습니다.
- 설비. 엘리베이터·소화전·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 도로에 접하고, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 7,289,000원입니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰을 바탕으로 조사돼 실제 내부구조와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 재확인. 오예림과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 오예림 권리를 대위·승계한 것이므로 별도 140,000,000원의 독립 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 실질 인수 0원의 전제. 현재 회차 룰상 미배당은 56,183,680원이지만, 실질 0원 판단은 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이므로 점유·명도 상태와 실제 사용형태를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 상태여서 내부구조가 실제와 다를 수 있으므로 응찰 전 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 말소 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 실질 인수는 0원”
이 물건은 표면만 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 85,760,000원에서는 원칙상 56,183,680원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 일반 사건이었다면 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶였을 사안입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 오예림과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 점입니다. 이 조건이 이행되는 전제에서 매수인이 실제 부담하는 임차보증금 인수는 0원*이고, 실질취득은 낙찰가 수준으로 돌아옵니다.
다만 권리 리스크가 낮아졌다고 해서 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필수. 이 사건의 승부처는 잔액 포기·임차권 말소 조건의 최종 효력 확인과 실제 오피스텔 시세 검증입니다.
