서울남부지방법원 2025타경12444. 구로동 한나래16차 제6층 제602호, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현황은 주거용으로 사용 중이며, 소유자 곽해민은 2021.07.31 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2023.09.22 등기된 이호진의 주택임차권 320,000,000원입니다. 전입·점유는 2021.09.08, 확정일자는 2021.08.04로 말소기준인 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 이호진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 현재 회차 배당표에 계산된 미배당 128,963,840원은 룰상 인수액이지만, 해당 매각조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 시흥대로161길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 제6층 제602호 |
| 대상면적 | 48.06㎡ |
| 소유자 | 곽해민 · 2021.07.31 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.09.08 | 2021.08.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 0원* |
실제 임차인은 이호진 1명입니다. 매각물건명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증금 기준은 한 번만 320,000,000원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 194,560,000원’
한나래16차의 거래 표본은 2건입니다. 2021.07 전용 48.06㎡·6층이 320,000,000원, 2026.07 전용 46.83㎡·3층이 365,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래 1건 기준 365,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래 대비 +14.1% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.83㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 48.06㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 342,500,000원 |
여기서 중요한 것은 선순위 임차권의 원래 보증금 320,000,000원을 실질취득가로 고정하는 일반 인수형 공식을 그대로 적용하면 안 된다는 점입니다. 이번 사건은 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 실질취득은 현재 최저가 194,560,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 365,000,000원의 53.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 이호진 보증금 | 320,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 이호진 보증금 중 128,963,840원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘실질 인수 0원*’ 전제는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 194,560,000원 | 128,963,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 155,648,000원 | 167,331,072원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 124,518,400원 | 198,024,858원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 룰상 인수액은 128,963,840원 → 167,331,072원 → 198,024,858원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 잔액 청구 포기·임차권 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 각 회차의 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산초등학교 북측 인근 구로동, 시흥IC 서측 남부순환로 인근 준공업지역으로 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서상 현황은 주거용입니다.
- 건물. 2019.06.18 사용된 한나래16차, 총 8세대이며 본건은 지하1층·지상7층 건물의 제6층 제602호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측 포장 소로·세로에 접하며, 남부순환도로면에 접하지만 조사일 현재 진입로 차선 관계로 남부순환로에서 본건으로 직접 진입은 불가능한 상태입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 안전성은 임차보증금 미배당 잔액 청구 포기와 주택임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 이호진 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 320,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 실질취득 기준. 매각조건이 적용되는 한 현재 회차 실질취득은 194,560,000원*입니다. 룰상 인수액 128,963,840원을 별도로 더해 가격 메리트를 왜곡하지 마세요.
- 시세 표본 수 확인. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 365,000,000원 거래와 본건의 상태·면적·층 차이를 현장에서 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 총 8세대의 소규모 오피스텔이고 현재까지 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 가격 할인과 별개로 매도 유동성을 따로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 3.2억”만 보고 포기할 사건도, “인수 0”만 보고 안심할 사건도 아니다
첫 화면의 등기만 보면 부담스럽습니다. 이호진의 임차보증금은 320,000,000원, 현재 최저가는 194,560,000원이고 배당표상 미배당 인수액도 128,963,840원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서가 결론을 뒤집습니다. 임차인 이호진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되는 전제에서 실질 인수는 0원*입니다. 그러면 현재 실질취득은 194,560,000원으로 최근 실거래 365,000,000원의 53.3%입니다.
가격은 강하고, 권리는 ‘조건 확인형’입니다. 선순위 임차권을 무시해서도 안 되고, 반대로 매각조건에 의해 해소되는 인수액을 다시 더해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 매각조건의 문언과 실제 말소·청구권 포기 적용이 그대로 이행되는지 확인하는 것입니다.
* 현재 회차 배당표상 미배당 보증금은 128,963,840원이나, 매각물건명세서상 임차인 이호진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.
