인천지방법원 2025타경509530. 미추홀구 주안동 편한자이캐슬 2층 204호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부의 후순위 압류·가압류보다 임차인 장경준의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 장경준은 2019.02.28. 주민등록, 2019.02.08. 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.02.14. 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 배당 추정에서는 집행비용 2,281,760원을 먼저 공제한 뒤 장경준에게 103,558,240원이 배당되고, 58,441,760원이 남습니다. 이 미변제 보증금은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있으므로 최저가 자체를 시세와 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 13층 건물 내 2층 204호 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김연호 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장경준 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.14. 국세 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 안성시·국·의정부시·미추홀구의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 장경준의 전입은 2019.02.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 등기된 주택임차권 자체는 2023.05.11.이지만, 등기 내용에 주민등록 2019.02.28., 점유개시 2019.03.02., 확정일자 2019.02.08.이 확인되고 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 후순위 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장경준 주거 · 임차권등기 | 제2층 제204호 59.386㎡ 전부 | 2019.02.28. 2019.02.08. | 162,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 실질부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 58,441,760원 |
| 3회 유찰 시 | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 89,645,584원 |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 111,471,909원 |
표에서 보듯 낙찰가가 105,840,000원에서 74,088,000원, 51,861,600원으로 내려가면 장경준의 미배당 보증금은 반대로 58,441,760원, 89,645,584원, 111,471,909원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지는 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 매수인의 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 장경준 보증금 | 162,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장경준 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 58,441,760원은 매수인 인수로 계산돼 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 반영되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 시민공원역 북측 인근. 주위에 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층 204호이며 기본 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 105,840,000원에 임차인 인수 추정액 58,441,760원이 별도로 존재합니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 시 인수 89,645,584원, 4회 유찰 시 111,471,909원으로 증가합니다. 낮아진 낙찰가만으로 매력이 커지는 구조가 아닙니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 장경준의 지위 재확인. 임차인이자 강제경매 신청채권자인 동일인 관계이므로 임대차계약·전입·점유·보증금 지급 자료를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 매각물건명세서 문구 우선. 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 명시돼 있으므로 이를 전제로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질부담이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 오피스텔 동일 건물·유사 면적의 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “162,000,000원 보증금”을 먼저 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 216,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 105,840,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 중심 숫자는 최저가가 아니라 장경준의 임차보증금 162,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 해결되지 않는 58,441,760원을 매수인이 인수하고, 더 유찰되면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다.
여기에 국세·지방세 압류가 다수 있어 실제 배당순위에 따라 임차인 미변제액이 늘어날 여지도 있습니다. 실거래 자료도 없어 실질취득부담이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰 많이 된 저가 오피스텔”이 아니라 “선순위 대항력 임차보증금이 가격 하한을 만드는 인수형 물건”으로 봐야 합니다. 입찰 판단의 출발점은 105,840,000원이 아니라 162,000,000원 보증금과 실제 배당 후 잔존액입니다.
