서울남부지방법원 2025타경12448. 서울 금천구 가산동 킹-캐슬 2층 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 집합건축물대장상으로도 ‘오피스텔-주거용(장기일반민간임대주택)’으로 등재되어 있습니다. 사건의 핵심은 등기부 을구 3번에 올라온 최선인의 주택임차권입니다. 임차보증금은 235,000,000원, 확정일자는 2020.12.17, 점유개시는 2021.01.11, 주민등록일자는 2021.01.12로 확인됩니다.
이 임차권은 대항력이 있고 배당요구도 되어 있어, 확약이 없다고 가정하면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 현재 최저매각가 154,880,000원에서 집행비용 2,968,320원을 빼고 임차인에게 151,911,680원이 배당되면 83,088,320원이 남습니다. 다만 이번 사건은 바로 그 잔액에 대해 최선인과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하기로 한 조건부 매각입니다. 따라서 해당 조건이 실제 이행되면 인수는 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 147-50 킹-캐슬 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이현중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발행일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권과 확약
등기부상 2020.12.11 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.01.11 일부포기로 말소되었습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.12.03 남부천세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선인 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.12 | 2020.12.17 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
최선인은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 권리의 승계인으로 매각조건에 함께 기재되어 있지만, 별도의 임차인 보증금으로 235,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
* 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금은 83,088,320원입니다. 이 금액은 확약이 없을 때의 룰상 인수 계산액이며, 본건 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,968,320원 |
| 1. 임차인 최선인 보증금 | 235,000,000원 | 151,911,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금 중 83,088,320원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각조건상 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 전제되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 배당표의 집행비용은 제공된 계산값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장상 ‘오피스텔-주거용(장기일반민간임대주택)’으로 등재되어 있습니다.
- 주위환경. 가산초등학교 남서측 인근 가산동에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 204호이며, 급·배수, 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 최선인 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 이행되어야 실질 인수 0원 결론이 성립합니다. 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 3회 유찰 시 매각가 123,904,000원, 4회 유찰 시 99,123,200원이지만 룰상 미배당은 각각 113,630,656원, 138,061,018원으로 늘어납니다. 낮은 최저가 자체가 권리위험을 줄이는 것은 아닙니다.
- 시세 별도 확인. 제공 자료에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 242,000,000원이나 최저가 154,880,000원이 현재 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 2-1에 2021.01.13 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 2025.12.03 국 압류가 존재하므로 실제 배당과 세금 관련 부담은 매각물건명세서·배당요구·세무자료를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리위험은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 235,000,000원이 감정가 242,000,000원에 육박하고, 현재 최저가 154,880,000원에서는 83,088,320원이 미배당으로 남는 고위험 인수형입니다. 추가 유찰이 되면 룰상 미배당액은 더 커집니다. 하지만 본건 매각조건에는 최선인과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 인수 실질 0원으로 구조가 바뀝니다.
다만 실거래 시세 자료가 없어 154,880,000원이 시장가격 대비 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 ‘감정가의 64%’가 아니라 확약의 효력·이행 조건을 원문으로 확인하고, 별도의 시세조사를 거쳐 응찰가를 정하는 것입니다.
