서울남부지방법원 2025타경12454. 서울 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리6단지’ 613동 1층 102호, 동일면적 실거래 기준 114.98㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2014.08.29 국민은행 근저당권 434,760,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 72,000,000원·84,000,000원, 신한은행 근저당 948,000,000원, 근로복지공단 가압류 190,788,090원, 남성환 가압류 6,830,414원 및 경매개시결정과 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 1,840,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,472,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 5건 평균은 1,960,000,000원, 2026년 7월 최신 거래는 2,145,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%로, 전체 과거 평균 1,857,916,666원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 743 마곡엠밸리6단지 제613동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 114.98㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 1층 |
| 소유자 | 나기수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,000,000원 / 1,472,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에이치에프에스사삼유동화전문유한회사 / 929,685,867원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.08.29 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 근로복지공단과 남성환의 가압류, 경매개시결정 및 강서구 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 서울보증보험 가압류, 신용보증기금 가압류, 강서구 압류, 페퍼저축은행·어니스트대부 관련 담보권과 전세권 등은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유원인은 현황조사·전입세대 확인 등으로 최종 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 최저가가 낮다
마곡엠밸리6단지 동일면적 114.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균과 최신 거래를 우선해 판단하면, 현재 최저가 1,472,000,000원은 최근 평균 1,960,000,000원의 75.1%입니다. 최근 12개월 거래가격은 그 이전 거래보다 9.8% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.98㎡ | 9 | 2,145,000,000원 |
| 2026.05 | 114.98㎡ | 3 | 1,900,000,000원 |
| 2026.03 | 114.98㎡ | 4 | 2,035,000,000원 |
| 2026.01 | 114.98㎡ | 5 | 1,940,000,000원 |
| 2025.09 | 114.98㎡ | 5 | 1,780,000,000원 |
| 2025.05 | 114.98㎡ | 4 | 1,825,000,000원 |
| 2025.03 | 114.98㎡ | 14 | 1,940,000,000원 |
| 2024.10 | 114.98㎡ | 1 | 1,690,000,000원 |
| 2024.06 | 114.98㎡ | 15 | 1,830,000,000원 |
| 2024.05 | 114.98㎡ | 13 | 1,750,000,000원 |
| 2024.04 | 114.98㎡ | 11 | 1,770,000,000원 |
| 2023.11 | 114.98㎡ | 11 | 1,690,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.98㎡ | 5건 | 1,960,000,000원 |
최신 거래는 2,145,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 1,960,000,000원입니다. 현재 최저가 1,472,000,000원은 최근 평균보다 488,000,000원 낮습니다. 특히 같은 면적의 1층 거래도 2024년 10월 1,690,000,000원이 확인돼, 현재 최저가는 해당 1층 거래보다도 낮습니다. 다만 개별 호수의 상태와 거래시점 차이는 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,120,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 1번 | 434,760,000원 | 434,760,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 2번 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 · 을구 3번 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 · 을구 13번 | 948,000,000원 | 864,120,000원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 190,788,090원 | 0원 |
| 6. 남성환 가압류 | 6,830,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,736,378,504원 중 예상 배당액은 1,454,880,000원이고 미배당액은 281,498,504원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,472,000,000원 | 1,454,880,000원 | 281,498,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,177,600,000원 | 1,163,424,000원 | 572,954,504원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 942,080,000원 | 930,259,200원 | 806,119,304원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 공항초등학교 인근의 아파트로, 주변에 근린생활시설·대단지 아파트·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 규모. 마곡엠밸리6단지는 1,466세대, 2014.06.12 준공 단지입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용중이며 철근콘크리트구조 15층 중 1층입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 5건 평균 1,960,000,000원, 최신 거래 2,145,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 대비 +9.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.08.29 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 파산절차 확인. 2026.03.16 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계 및 현재 진행상태를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 같은 면적 1층 실거래 1,690,000,000원과 현재 최저가 1,472,000,000원을 직접 비교하되 내부상태와 거래시점 차이를 반영하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 281,498,504원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본 및 체납 관리비·세금 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘절차 확인 후 가격 판단’이 핵심
이 물건의 숫자만 보면 구도가 분명합니다. 현재 최저가 1,472,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 1,960,000,000원의 75.1%이고, 최신 거래 2,145,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 흐름도 이전보다 9.8% 상승했습니다. 동시에 예상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 대상이 1층이고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 등기에는 2026.03.16 파산선고가 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 낮으니 곧바로 응찰’하는 유형보다는, 파산절차·점유관계를 먼저 확인한 뒤 1층이라는 개별 조건을 반영해 적정 응찰가를 정하는 물건입니다. 권리 인수 부담은 낮고 가격 지표는 우호적이지만, 절차와 현장 확인을 끝낸 뒤 그 할인폭이 실제로 남는지가 최종 판단의 핵심입니다.
