서울남부지방법원 2025타경12457. 강서구 화곡동 ‘밀레니엄’ 제3층 제302호, 전용 57.66㎡에 해당하는 다세대주택입니다. 현 소유자 박현규는 2022.03.31. 거래가 390,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로만 보면 까다롭습니다. 임차인 문지호가 보증금 390,000,000원, 확정일자 2022.01.19., 전입 2022.02.18., 점유개시 2022.02.19.로 말소기준권리인 2022.12.28. 현대카드 가압류보다 앞서기 때문에 대항력이 있는 임차인이기 때문입니다.
통상 이 구조라면 현재 최저가 137,216,000원에서 임차인이 배당받지 못하는 255,505,024원이 매수인에게 남아 실질취득액이 크게 올라갑니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 문지호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 보고 가격을 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-26 밀레니엄 제3층 제302호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로4길 85-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.66㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2008.06.09 · 밀레니엄(102-26) 8세대 |
| 소유자 | 박현규 (2022.03.31. 거래가 390,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 137,216,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 조건부로 인수 해소
말소기준권리는 2022.12.28. 현대카드 주식회사 가압류 9,595,324원입니다. 임차인 문지호의 확정일자 2022.01.19., 전입 2022.02.18., 점유개시 2022.02.19.가 모두 이보다 앞서므로 임차인 자체는 대항력 有으로 판단됩니다. 이후 롯데캐피탈 가압류 37,502,338원, 우리금융캐피탈 가압류 32,438,488원, 2025.10.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.02.26.에는 문지호 명의의 주택임차권이 보증금 390,000,000원으로 등기됐습니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이 임차인과 승계인 주택도시보증공사에 직접 적용되므로, 이 사건에서는 대항력 자체와 별개로 낙찰 후 미배당 보증금의 실질 인수 위험이 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 390,000,000원 | 2022.02.18 | 2022.01.19 | 2024.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG |
실제 임차인은 1명, 문지호입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘주택임차권 승계인’으로 적시돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금 390,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 문지호의 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 137,216,000원’으로 본다
포기·말소 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 137,216,000원입니다. 비교 기준은 전체 6건 평균 321,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 과거에는 390,000,000원·400,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 시장 수준을 과대평가할 수 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 56.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 56.56㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2022.04 | 55.33㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 57.66㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2021.12 | 57.66㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 57.66㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 270,000,000원입니다. 현재 실질취득액 137,216,000원은 이 금액의 50.8%입니다. 숫자만 보면 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 18.6% 하락했습니다. 따라서 과거 390,000,000원·400,000,000원 거래나 전체 평균 321,333,333원을 근거로 가격 메리트를 과장하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,721,024원 |
| 1. 임차인 문지호 보증금(우선변제) | 390,000,000원 | 134,494,976원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,595,324원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 37,502,338원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 32,438,488원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 문지호 보증금 중 255,505,024원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있지만, 이 사건은 문지호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 문지호 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용·배당액은 제시된 현재 회차 가정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2008.06.09.입니다.
- 주위환경. 화일초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3.5m~4m의 포장도로에 접하며, 토지는 완경사지의 사다리형 주거용 건부지입니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비·주차장이 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료상 2025.08.26.~2026.08.25. 지정으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 밀레니엄(102-26)은 8세대 규모이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격이 과거 거래 수준보다 18.6% 낮아 가격 회복을 전제로 한 접근보다 현재 거래 가능한 수준을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 문지호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이번 권리분석의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문 조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 룰상 미배당액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산의 문지호 미배당액은 255,505,024원이지만, 매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 321,333,333원에는 390,000,000원·400,000,000원의 과거 고가 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거보다 18.6% 낮습니다. 현재 실질취득액의 할인폭은 크지만 재매각가를 과거 390,000,000원~400,000,000원 수준으로 전제하면 안 됩니다.
- 점유·내부 상태 확인. 현 거주인의 부재·폐문으로 내부구조, 실제 이용상황, 인테리어 여부와 임대관계가 현장에서 충분히 확인되지 않았습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층까지 감안해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 중요한 한 줄
이 사건은 표면만 보면 보증금 390,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 137,216,000원에서 단순 배당계산을 하면 미배당 보증금도 255,505,024원이나 남습니다. 그러나 매각조건은 문지호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “대항력 有, 그러나 해당 임차인 실질 인수 0원”입니다.
가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 인수액을 억지로 더한 390,000,000원대가 아니라, 조건 반영 후 실질취득 137,216,000원을 최근 12개월 실거래 270,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 실질취득액은 최근 거래의 50.8%로 낮지만, 거래 추세는 -18.6%이고 8세대 다세대, 3회 유찰이라는 환금성 제약이 있습니다. 권리상 큰 인수위험은 조건으로 해소됐고 가격 간격도 크지만, 하락 추세와 소규모 다세대의 재매각성을 감안해야 하는 물건입니다.
