서울남부지방법원 2025타경12467. 서울 강서구 화곡동 동선벨리체 5층 503호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허은미는 2020.11.24. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가 182,400,000원이 아니라, 그보다 앞선 강남혁의 주택임차권입니다. 주민등록일은 2020.10.26., 임대차계약일과 점유개시일은 2020.11.24., 확정일자는 2020.11.30.이고 보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
그대로라면 현재 회차 매각대금 182,400,000원에서 집행비용 3,353,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 179,046,400원이 배당되고, 보증금 중 95,953,600원이 남습니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가므로 최저가가 낮아 보여도 실제 부담은 커집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시되어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제503호 · 도로명 서울특별시 강서구 월정로 194 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 대상면적 | 29.46㎡ |
| 소유자 | 허은미 · 2020.11.24. 거래가 275,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2020.08.25. |
| 세대수 | 17세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.06.02. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 2022.11.30. 등기된 강남혁의 주택임차권은 보증금 275,000,000원이며, 주민등록 2020.10.26.·점유개시 2020.11.24.·확정일자 2020.11.30.로 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 이후 2023.06.13. 국 압류와 2025.10.02. 강제경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남혁 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2020.10.26. | 2020.11.30. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 |
강남혁은 배당요구를 했으며 배당요구일은 2022.11.30.입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 182,400,000원 vs 최근 215,000,000원
동선벨리체의 유사면적 최근 실거래는 2026.06.과 2026.07. 각각 전용 28.73㎡·4층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균도 215,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.46㎡ 대상 | 2건 | 215,000,000원 |
현재 최저매각가 182,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 84.8%입니다. 이 사건은 매각조건으로 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 실질 인수되지 않으므로, 실질취득가도 182,400,000원으로 봅니다. 따라서 현재 회차에서는 권리조건이 그대로 이행된다는 전제 아래 최근 실거래보다 낮은 가격대에 진입합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 강남혁 보증금 | 275,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 중 95,953,600원이 남습니다. 그러나 명세서의 매각조건에 따라 강남혁 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 늘어도 매각조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 182,400,000원 | 95,953,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 145,920,000원 | 131,922,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 116,736,000원 | 160,698,304원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실제 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 시나리오에서도 낙찰가가 182,400,000원에서 145,920,000원, 116,736,000원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 95,953,600원, 131,922,880원, 160,698,304원으로 증가합니다. 다만 매각조건의 잔액청구 포기·임차권등기 말소가 적용되는 한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 4,886,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 17세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회, 낙찰률이 14.29%로 집계돼 가격뿐 아니라 재매각·환금성도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 확인. 핵심은 강남혁 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 배당모형상 95,953,600원의 미배당액이 존재하지만, 매각조건 적용 시 이를 최저가에 다시 더해 실질취득가로 잡으면 안 됩니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 강남혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준. 매각조건 이행 시 실질취득 182,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 215,000,000원의 84.8%입니다.
- 환금성. 17세대 다세대이고 현재 2회 유찰 상태입니다. 최근 거래가격만으로 아파트와 같은 환금성을 가정하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각조건의 실제 기재내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 첫인상은 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가 182,400,000원에서 임차인에게 179,046,400원만 배당돼 95,953,600원이 부족합니다. 일반적인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건은 바로 그 부족분에 대해 강남혁 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 182,400,000원입니다. 최근 두 차례 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 215,000,000원으로, 현재 실질취득가는 그 84.8% 수준입니다.
결론은 권리 자체보다 ‘매각조건의 확실한 이행 확인’이 핵심입니다. 가격은 최근 실거래보다 낮지만 17세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.3회·낙찰률 14.29%라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 조건이 확실하면 인수 0원의 가격형, 조건 확인이 빠지면 선순위 임차권 275,000,000원의 고위험형 — 이 차이가 이 사건의 전부입니다.
