인천지방법원 2025타경509615. 검암동 엘도라 제3층 제302호, 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 엄혜영이고, 말소기준권리는 2015.11.30. 설정된 중소기업은행 근저당 94,800,000원입니다. 이후 2025.05.29. 신한카드의 강제경매개시결정과 2025.07.09. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,745,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.06. 217,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 금액의 34.0%입니다. 다만 전체 확인 거래가 2건이고 최근 12개월 표본은 1건뿐이라, 이 비율만으로 곧바로 적정가를 단정하기보다는 개별 호수의 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509615 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 654-1 엘도라 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 승학로402번길 25-14 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 43.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2015.10.19 |
| 소유자 | 엄혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 8,765,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 입찰 전에 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 권리 순서상으로는 2015.11.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 2025년의 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 34.0%
엘도라는 총 15세대, 사용승인일은 2015.10.19입니다. 확인된 실거래는 2건이고, 이 중 최근 12개월 거래는 2025.06. 217,000,000원 1건입니다. 이전 확인 거래는 2022.05. 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 41.29㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2022.05 | 43.19㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 217,000,000원 |
최근 거래 217,000,000원은 이전 거래 168,000,000원보다 높아 최근 대비 과거 추세 수치도 +29.2%입니다. 현재 최저매각가 73,745,000원은 최근 12개월 평균의 34.0%, 전체 평균 192,500,000원과 비교하면 38.3% 수준입니다. 숫자상 할인 폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,410원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 94,800,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 8,765,020원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 8,765,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,745,000원을 가정하면 채권자 총 청구 112,330,040원 중 72,017,590원이 배당되고, 미배당은 40,312,450원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 40,312,450원 |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 62,037,727원 |
| 5회 유찰 시 | 36,135,050원 | 35,084,619원 | 77,245,421원 |
현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰이 더 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 소로의 포장도로가 각각 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 도로에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,652,000원/㎡이며, 토지는 평지의 세로장방 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대이며 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래량이 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최근 실거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 217,000,000원을 확정 시세처럼 단정하지 말고 대상 호수의 상태와 층 차이를 함께 보세요.
- 저가 원인 점검. 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰되어 73,745,000원까지 내려온 만큼, 권리 이외의 물리적 상태·점유·수요 문제를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2015.11.30. 중소기업은행 근저당과 2025년 경매개시결정의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 낮지만, 거래량과 점유를 확인할 물건
이 물건은 말소기준권리 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 또한 3회 유찰을 거쳐 73,745,000원까지 내려와 최근 12개월 확인 실거래 217,000,000원의 34.0% 수준입니다. 권리와 가격 숫자만 보면 매력적인 구간입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 “왜 3회 유찰됐는가”입니다. 엘도라는 15세대이고, 확인 거래는 전체 2건·최근 12개월 1건에 불과합니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하고 가격은 크게 내려왔지만, 환금성과 실제 점유를 확인해야 할인폭을 온전히 평가할 수 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
