서울남부지방법원 2025타경12471. 강서구 화곡동 서경홈타운 2층 201호, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정평가상도 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 232,000,000원에서 3차례 유찰돼 현재 최저매각가는 118,784,000원입니다. 소유자는 최상범이고, 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 228,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 황미현의 임차보증금 228,000,000원과 2023.06.22 등기된 주택임차권입니다. 전입 2021.07.29, 확정일자 2021.07.13으로 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 둘째, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 현효민입니다. 현효민은 2023.10.23 전입으로 역시 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람까지 단순히 “인수 없음”으로 묶으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2021.05.13 인천수산업협동조합의 근저당권 3,600,000,000원은 2021.07.29 일부해지로 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 강서구·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황미현 | 2021.07.29 / 2021.07.13 | 228,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 실질 0원* |
| 현효민 | 2023.10.23 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주택도시보증공사는 황미현의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로, 황미현의 228,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 현효민은 별개의 점유·전입 관계입니다. 전입일만 보면 2024.01.05 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 처리하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 1. 임차인 황미현 보증금 | 228,000,000원 | 116,321,024원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황미현 보증금 부족분은 111,678,976원입니다. 다만 매각조건상 황미현 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 배당 미수령 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 부족분은 매수인 실질 인수액에서 0원으로 봅니다.* 현효민의 미상 보증금은 위 배당표에 포함할 수 없습니다.
시세 실거래 자료가 없어 현재 최저가 118,784,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 오피스텔은 아파트처럼 동일평형 거래가를 단순 대입하기 어려우므로 실제 최근 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 황미현 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 황미현 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 118,784,000원 | 51.2% | 111,678,976원 |
| 4회 유찰 시 | 95,027,200원 | 40.96% | 135,083,290원 |
| 5회 유찰 시 | 76,021,760원 | 32.77% | 153,746,632원 |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 보증금 228,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 사실상 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 매각조건이 그 구조를 황미현에 한해 끊어 놓았다는 점이 핵심입니다. 하지만 그 조건을 현효민에게까지 확장해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2021.05.04이며, 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형 토지이며 북서측 및 남측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황미현 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 낙찰 이후 실제 이행되는 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현효민 계약관계 확인. 보증금, 점유 범위, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 말소기준 전 전입이므로 가장 먼저 보완할 항목입니다.
- 최저가 51.2%를 시세할인으로 해석 금지. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 동일하지 않습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대료, 공실, 관리비를 따로 비교해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 강서구와 국의 압류가 존재하므로 배당·말소 여부 외에 당해세 및 체납 관리비의 실제 부담범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해결”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 232,000,000원에서 118,784,000원까지 떨어진 3회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 경매의 핵심은 51.2%라는 할인율이 아니라 선순위 임차관계를 어떻게 처리하느냐입니다.
황미현의 228,000,000원 임차보증금은 원래라면 현재 회차에서 111,678,976원이 남아 매수인에게 넘어갈 구조지만, 매각조건상 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 황미현 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다. 반대로 현효민은 말소기준보다 빠른 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 그래서 결론은 “주된 2.28억 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 깨끗하다고 단정할 수는 없다”입니다. 실거래 시세도 없으므로 가격 가점 역시 주기 어렵습니다.
