서울남부지방법원 2025타경12475. 구로구 온수동 ‘아델리안 제가동’ 3층 303호, 전용 39.87㎡ 규모의 다세대주택입니다. 소유자 박재오는 2019년 11월 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 최초 담보권이 아니라 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리라는 점과, 임차인 안세영이 그보다 앞선 2022.04.29. 전입·점유로 대항력을 갖췄다는 점입니다.

안세영의 임차보증금은 282,000,000원이고 확정일자는 2022.03.31., 배당요구도 완료돼 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저매각가 203,520,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,649,280원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 199,870,720원이 배당되고, 계산상 남는 보증금 82,129,280원은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다. 그러나 이 사건은 그 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2022.11.24. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 구로구 압류, 2024년 임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 안세영은 말소기준보다 앞선 2022.04.29. 전입·점유와 2022.03.31. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

등기부의 주택임차권 자체는 2024.05.08. 등기돼 말소기준보다 늦지만, 임차인의 대항력 판단은 그 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유 시점을 봐야 합니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다. 이 사건에서는 매각조건상 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합돼 그 위험이 안세영에 한해 실질적으로 제거됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차는 낙찰가 203,520,000원·인수 82,129,280원, 3회 유찰 시 162,816,000원·인수 122,263,424원, 4회 유찰 시 130,252,800원·인수 154,370,739원으로 표시됩니다. 그러나 이 사건은 잔액 포기 확약이 있기 때문에 그 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않고, 현 회차 실질취득을 203,520,000원으로 봅니다.

가격 비교의 기준은 과거 전체 평균 291,500,000원보다 최근 12개월 평균 286,000,000원과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고, 최신 거래는 2026.01. 285,000,000원입니다. 현재 실질취득 203,520,000원은 최근 12개월 평균의 71.2% 수준으로 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래가격 추세가 이전 구간 대비 -2.5%이므로, 과거 고가 거래만 보고 시세를 낙관해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,520,000원 가정)

배당계산상 안세영 보증금 미배당액은 82,129,280원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 안세영에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 303호이며 사용승인일은 2019.03.13.입니다.
• 입지. 온수체육공원 남동측 인근의 다세대주택 중심 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 온수역 지하철 1호선·7호선이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다. 토지는 1,050.0㎡, 지목은 대, 형상은 부정형입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함돼 있습니다.
• 물건상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다. 다만 내부구조·이용상황은 외부관찰과 도면 등에 의한 조사로 일부 구조가 상이할 수 있다고 평가됐습니다.
• 환금성. 아델리안은 45세대 규모이고 최근 거래는 존재하지만, 최근 거래가격 추세가 -2.5%로 나타나 가격 하락 흐름을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이 물건의 핵심은 안세영 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사 승계신고는 안세영 보증금에 대한 대위·승계로, 별도 보증금을 추가하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 확약 미반영 시 구조 이해. 현 회차 기준 계산상 미배당 보증금은 82,129,280원입니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락만으로 취득원가가 낮아지는 구조가 아닙니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 291,500,000원보다 최근 12개월 평균 286,000,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 구간 대비 -2.5%입니다. 과거 최고가 315,000,000원이나 전체 평균만으로 가격상승 여력을 계산하지 마세요.
• 다세대 환금성 확인. 45세대 규모의 다세대주택이므로 아파트와 동일한 거래회전율을 전제하지 말고 실제 매수수요와 금융조건을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 관련 서류로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 승부를 바꾼다”

이 물건을 단순히 보면 보증금 282,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 최저가는 203,520,000원이라 위험한 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 미배당 보증금도 82,129,280원이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 확인된 안세영 보증금의 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득은 203,520,000원이고, 최근 12개월 평균 286,000,000원의 71.2% 수준입니다. 가격만 보면 차이가 있으나, 시장은 최근 -2.5% 하락 추세이고 물건은 45세대 규모의 다세대주택입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 유리하나 하락장·환금성 검증 필요”입니다. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 확약의 실제 적용과 말소 조건을 원문으로 확정하는 것입니다.